【摘要】 上半年，虽然楼市调控和金融监管持续收紧，但房地产市场整体运行平稳，除拿地、新开工等少数指标表现较弱外，主要指标大多呈现快速增长，与上年同期的基数有较大关系。经过连续多轮精准严厉调控后，6月70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅双双回落。在行业规则转变的过程中，房企债务违约风险持续暴露，其中不乏华夏幸福、蓝光发展等大中型房企。下半年，强调控局面将进一步延续，基数由低转高、需求过度透支、房贷额度紧张、房贷利率上升等因素叠加影响下，商品房销售将明显降温，开发投资增速将降至低位，市场预期也将加快转变。初步预计，全年商品房销售面积同比增长4%～6%，下半年同比下降6%～8%；房地产开发投资同比增长8%～9%，下半年同比增长2%～4%；70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅将稳中有落。
【关键词】涨幅回落，债务风险，降温迹象
【摘要】 5月，主要城市调控升级收紧的态势进一步延续，在基数效应影响下，房地产主要供需指标累计增速回落幅度较大，但两年平均增速依然稳健，拿地、新开工等指标表现相对较弱。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅继续回升，但二手住宅价格环比涨幅明显下滑。值得一提的是，受制于“三道红线”，房地产开发企业债务风险持续暴露，近期就连恒大、融创都陷入信任危机。进入6月，为冲刺上半年销售业绩，开发企业将加大推盘促销力度，商品房销售规模趋于冲高，但累计同比增速仍将继续回落。近期主要城市集中供地的热度较高，对于开发投资和房价将形成一定支撑，但无法扭转增速放缓趋势。初步预计，上半年商品房销售面积累计增速将降至25%～30%，房地产开发投资累计增速将降至14%～15%，70个大中城市新建商品住宅价格涨幅趋于企稳放缓。
【关键词】增速放缓，二手住宅，冲击业绩
【摘要】 4月，商品房销售呈现季节性回落，但房地产市场的整体热度依然较高。虽然楼市调控升级收紧的态势进一步强化，但70个大中城市房价涨幅仍继续回升，房价调控压力依然较大。截至目前，22个重点城市中，已经有12个城市完成了第一批集中供地，冷热不均的现象仍然显著。主要供需指标走势出现分化，不利于房价预期的稳定，增加热点城市住宅用地供应至关重要。去年4月是房地产市场企稳回升的拐点，因而进入5月以后上年同期的低基数效应将明显减弱，加上升级加码楼市调控的范围进一步扩大，预计主要供需指标增速将进一步回落。初步预计，上半年商品房销售面积累计增速将降至20%～25%，房地产开发投资累计增速将降至12%左右，二季度将成为增速大降的拐点；在调控不断强化的情况下，70个大中城市房价涨幅回升的势头不可持续。
【关键词】调控升级，房价涨幅，冷热不均
【摘要】 一季度，房地产市场表现异常抢眼，整体延续上年末的较高热度，尤其全国商品房销售均价涨幅超过两位数，由此也引发了以核心一二线城市为主导的更加严厉、精准和全面的新一轮楼市调控。相比之下，销售端表现远好于供给端表现，“五道红线”对于开发企业经营投资策略的影响正在逐步显现，土地供应“两集中”也对开发企业的投融资节奏带来了较大影响。进入二季度，随着上年同期基数效应的大幅减弱，以及近期系列调控政策效力的集中显现，房地产市场热度将逐步降温，主要指标累计增速将大幅回落，二季度将迎来增速拐点。初步预计，上半年商品房销售面积累计增速将降至20%左右，房地产开发投资累计增速将降至10%～12%左右；商品房销售均价涨幅将高位回落，70个大中城市房价涨幅趋于回稳，继续反弹回升的可能性极小。
【关键词】市场热度，严厉调控，逐步降温
【摘要】 前2月，房地产市场延续上年末的火热态势。在去年同期的低基数效应下，主要指标同比均呈现高速增长，尤其销售指标成倍增长，两年平均增速远高于供给指标，也远好于市场预期。大中城市房价涨幅有所回升，一线城市强势领涨。在此情况下，核心一二线城市密集加码调控，全面封堵投机炒房漏洞，严查消费贷、经营贷等违规流入楼市情况，掀起了新一轮调控升级浪潮，叠加“五道红线”的影响，房地产供需两侧融资均面临前所未有的监管高压。未来两个月，随着“金三银四”小阳春的到来，开发企业仍将乘势加大推盘和促销力度，对成交规模将形成有力支撑。但与此同时，核心一二线城市调控升级加码的效果也将逐步体现，其楼市热度趋于减弱。初步预计，未来两个月，房地产主要指标同比增速将高位回落，大中城市房价涨幅回升的态势也将得到较大控制。
【关键词】密集调控，全面围剿，高位回落
【摘要】 2020年最后一个月，房地产供需形势依然较好，销售、投资等指标稳定增长，拿地、开工、融资等指标年末翘尾。全年商品房销售规模逆势创历史新高，销售额首次突破17万亿大关；房地产开发投资同比增长7.0%，实际到位资金同比增长8.1%，主要指标表现均远超市场预期。尽管如此，“五道红线”压顶，叠加偿债最高峰的到来，开发企业资金链将保持紧张状态，压降负债、加快回款将成为首要任务。进入2021年，在政策宽松度整体收紧、开发企业积极促销、区域市场分化加剧的预期下，全国商品房销售将回归趋势性降温通道，销售面积将整体回落，但回落幅度不会太大；开发投资将保持稳定，增速将与上年大致相当或略有回落；70个大中城市房价涨幅将保持震荡、有涨有跌，一线城市继续领涨的可能性较大。
【关键词】历史新高，五道红线，平稳回调
【摘要】 11月，尽管调控和融资压力不断加大，但房地产市场仍延续复苏态势。除土地交易市场进一步降温外，行业供需、投融资等主要指标表现整体较好，投资、融资、销售单月增速均在两位数以上，新开工、施工指标有所好转，70个大中城市房价环比涨幅低位震荡，“冒头就打”的精准调控成效显著。不过，多地写字楼市场持续遇冷，长租公寓企业频频“爆雷”，风险隐患依然较多。年末最后一个月，房地产调控进一步收紧的空间较小，商业银行信贷额度大概率偏紧，市场环境不会发生太大变化，预计房地产市场将大概率延续复苏态势，大中城市房价涨幅将保持低位运行。初步预计，全年商品房销售面积同比增速可能超过2%，商品房销售额同比增速或在8%左右，房地产开发投资同比增长7%左右，均好于前次预期。
【关键词】量升价稳，延续复苏，历史新高
【摘要】 银十月，除土地市场继续降温外，房地产市场整体表现远好于预期，开发投资、到位资金、销售面积、销售额单月同比增速均在两位数以上，新开工、竣工也恢复单月同比增长。针对过热城市的新一轮调控升级取得积极成效，70个大中城市房价环比涨幅降至低位，房价反弹的警报基本解除。不过，开发企业增收不增利的局面进一步加剧，资金链和债务风险值得警惕。未来两个月，“三道红线”压力下，开发企业仍将积极促销、冲刺业绩，商品房销售规模将保持高位；开发项目施工和竣工节奏趋于加快，将在较大程度上支撑开发投资稳定增长。但受制于融资环境和年末信贷额度的收紧，以及开发企业投资策略的调整，年末单月商品房销售和开发投资增速趋于高位放缓，70个大中城市房价环比涨幅也将保持低位徘徊，全年商品房销售面积将创历史新高。
【关键词】好于预期，涨幅回落，年末冲刺
【摘要】 金九月，调控收紧态势不断强化，开发企业积极推盘促销，房地产市场继续复苏回暖。除拿地、开工等指标走弱外，投资、融资、销售等指标仍保持良好增势。不过，楼市复苏态势已呈现缓和迹象，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅明显回落。9月1日起，“三道红线”已在此前参会的12家房企试点实施，明年或将在全行业铺开，对于房企资金链将带来巨大考验。展望四季度，“三道红线”倒逼下，开发企业将积极促销、全力抢收，供应放量将继续支撑商品房销售规模维持高位。但受制于调控收紧、市场分化、房贷额度趋紧等因素，叠加秋冬季节局部疫情反复的可能，预计商品房销售复苏态势将明显缓和，土地市场热度将整体降温，房地产开发投资增速将平稳收尾，大中城市新建商品住宅价格环比涨幅稳中趋弱。
【关键词】调控强化，复苏回暖，缓和迹象
【摘要】 8月，房地产市场复苏回暖势头依然强劲，当月投资、融资、销售等指标增长表现均为年内最好，同比增速均在两位数以上甚至部分接近20%，开工、施工状况继续向好，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅也有所回升。不过，近期监管部门多次召开房地产座谈会，落实房地产调控责任，甚至祭出了“三道红线”融资管理新规，给房企融资敲响了警钟，高杠杆扩张模式难以为继。进入“金九银十”销售旺季，尽管房地产调控趋紧的态势继续强化，但“三道红线”倒逼下开发企业必将加大推盘促销力度，而且目前仍处于货币政策宽松周期。预计随着旺季供货量的大幅增加，全国商品房销售热度仍将延续，销售面积累计降幅将进一步收窄，10月末甚至可能转正；大中城市房价环比涨幅将震荡企稳，更多出现过热苗头的城市将跟进收紧调控。
【关键词】复苏回暖，三道红线，调控趋紧
【摘要】 7月，房地产市场淡季不淡，延续此前的高热度回暖态势，主要供需指标单月同比增速大多创下年内新高，且多数呈现两位数以上同比增长。不过，近期房地产市场的高热表现尤其是部分城市出现过热迹象，已引起中央的高度重视。7月24日，房地产工作座谈会明确提出，要时刻绷紧房地产调控这根弦。下半年以来，以热点城市密集收紧调控、中央重大会议重申“房住不炒”、央行继续严控房地产融资等为标志，房地产调控政策的风向有所转变，防止过热将成为新的调控亮点。在政策环境和货币环境宽松度适度回调的预期下，预计房地产市场将从高热度回暖逐步回归平稳运行或正常调整。在此过程中，主要供需指标累计降幅将继续收窄，但收窄幅度将明显放缓；开发投资有望延续良好增势，累计增速趋于继续回升；大中城市房价涨幅将逐步回调、震荡趋稳。
【关键词】淡季不淡，防止过热，回归平稳
【摘要】 上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场先降后升、V型反转，二季度复苏回暖态势较为强劲，6月主要供需指标绝对值大多创下年内新高，且单月同比大多连续两个月或三个月增长，尤其开发投资率先恢复累计同比增长。在此过程中，大中城市房价涨幅快速回升，部分热点城市出现地价房价过热迹象，近期杭州、东莞、宁波和深圳等纷纷收紧楼市调控。展望下半年，货币政策将保持宽松基调，房地产调控将以稳为主，政策边际放松空间或将收窄，房地产融资监管将更加严格。考虑到前期积压的需求已得到较大程度的释放，预计下半年房地产市场将回归正常调整，主要供需指标仍将继续恢复。全年来看，预计商品房销售面积同比下降3%～5%，房地产开发投资同比增长5.5%～6.5%，大中城市房价将保持结构性上涨和区域分化态势。
【关键词】年内新高，调控收紧，回归正常
【摘要】 5月，房地产市场呈现超预期回暖，主要供需指标单月同比均恢复正增长，尤其投资、融资、销售增势较好，累计同比降幅则继续收窄。此外，大中城市房价涨幅继续扩大，北京、深圳二手房价格再度领涨，市场热度进一步回升。不过也要看到，市场分化态势仍在加剧，部分城市地价上涨过快，房企融资冰火两重天，中小房企生存压力明显加大。6月是上半年的最后一个月，开发企业将进一步加大推盘营销力度，房地产市场复苏态势仍将延续。初步预计，6月单月商品房销售面积、销售额将保持5月的同比增长势头，上半年销售面积降幅或将降至10%以内；6月单月房地产开发投资将保持同比较快增长，上半年投资增速转正已无悬念；70个大中城市房价涨幅继续上扬的可能性较大，部分一二线热点城市可能再度出现房价过热的局面。
【关键词】单月同比转正，超预期回暖，房价涨幅扩大
【摘要】 4月，随着国内疫情形势继续向好、房地产行业复工复产率提高，以及受疫情抑制的购房需求进一步释放，房地产行业供需指标累计降幅继续收窄，尤其开发投资额、土地购置面积当月增速均恢复正值，70个大中城市房价涨幅亦有所反弹。尽管如此，调控与疫情因素叠加下，房企流动性风险依然较大，债券违约案例不断增多，截至5月中旬已有超过200家房地产相关企业宣布破产。短期来看，房地产行业运行的内外部环境不会发生较大变化，销售回暖、降幅收窄的态势仍将延续。按照当前的复苏态势，预计5～6月，商品房销售面积单月同比增速有可能回正，累计同比降幅则将进一步收窄；各地积极供地情况下，土地交易市场有望延续当前热度，房地产开发投资累计同比增速将先于其他指标转正；宽松的货币政策环境下，70个大中城市房价涨幅继续上扬的可能性较大。
【关键词】回暖复苏，降幅收窄，房价涨幅反弹
【摘要】 3月，随着国内疫情形势得到较好控制，各地楼市陆续加快复工复产，房地产供需指标表现明显好转，一季度降幅较前2月均大幅收窄。其中，开发投资单月同比增速已率先回正，土地购置、新开工累计降幅仍超过20%，70个大中城市房价涨幅有所回升。值得注意的是，穆迪五年来首次宣布将中国房地产行业展望下调至“负面”，部分银行房地产贷款坏账风险正在攀升。二季度，货币政策环境将更加宽松，各地楼市调控将边际放松，建筑工地、售楼处复工率将继续提高，被抑制的购房需求也将进一步释放，行业供需指标趋于继续好转。但在“房住不炒”的总基调下，房地产融资监管仍将从严，需求端政策松绑将受到限制，经济下行等因素也将影响消费者购房行为，主要供需指标除开发投资外，要恢复去年同期水平还存在较大难度，行业整体降温态势仍将延续。
【关键词】回暖好转，降幅收窄，房住不炒
【摘要】 1～2月，受新冠肺炎疫情冲击，房地产供需指标均大幅下挫，部分城市2月甚至零成交。其中，开发投资、到位资金降幅均超过两位数，土地购置面积降幅接近三成，新开工面积、销售面积降幅接近或超过四成，70个大中城市新房、二手房价格涨幅全面回落。值得关注的是，市场降温叠加疫情影响和偿债高峰，开发企业短期现金流和资金链压力巨大，债务违约和破产风险大增。目前，国内疫情形势已得到较好的控制，多数省市开始全面复工复产，供给端帮扶性政策加快落地，行业供需指标正逐步恢复，受疫情影响最大的时期已经过去。不过由于疫情还未结束，3月还难以恢复到正常水平，行业供需指标降幅将全面收窄，房价下跌的城市数量或明显增加。进入二季度后，随着经济秩序和市场信心进一步恢复，叠加宽松的货币环境，行业供需节奏有望恢复到正常水平。
【关键词】疫情冲击，断崖式下跌，资金链风险
【摘要】 2019年，房地产供需指标保持较强韧性，实际表现远好于年初预期，年末实现平稳收尾。其中，开发投资增速接近两位数，到位资金增速翘尾回升，土地购置降幅继续收窄，商品房销售金额创历史新高，大中城市房价走势更加平缓。但也要看到，开发企业的销售和资金压力依然较大，2020年仍面临偿债高峰；商办物业去化压力较大，主要城市写字楼市场空置率上升、租金下降。展望2020年，房地产行业政策环境有望出现边际改善，但“房住不炒”的底线仍将坚持，尤其稳健偏宽松的货币政策预期下，房地产融资监管政策不会放松，房地产市场将延续调整态势。初步预计，2020年商品房销售面积同比下降3%～5%左右，三四线城市回调风险较大；房地产开发投资同比增长6%～8%左右；房价下跌的城市数量可能继续增加，尤其三四线城市占比将逐步提升。
【关键词】平稳收尾，保持韧性，延续调整
【摘要】 11月，市场期盼的翘尾行情并未到来，除新开工面积增速明显回落外，房地产行业主要供需指标走势总体稳定。不过，大中城市房价环比涨幅回落幅度有所加大，二手房价格环比下跌的城市连续2个月超过30个。值得注意的是，房企的实际感受远比统计数据惨淡得多，由于融资环境收紧、销售去化不力，中小房企破产明显增多，多家房企陷入停工窘境，行业洗牌整合不断加速。年末最后一个月，开发企业将积极促销、以价换量，房地产市场仍将保持稳定，全年供需指标表现远好于年初预期，需求和投资韧性整体较强。全年来看，预计商品房销售面积将略高于上年，再创历史新高；房地产开发投资将降至10%左右，延续稳中有落态势；大中城市房价涨幅回落态势仍将延续，环比下跌的城市数量或进一步增加，需求后劲较弱的二三线城市未来可能面临较大回调风险。
【关键词】年末促销，走势稳定，规模新高
【摘要】 10月，虽然房地产销售整体表现不及金九，但主要供需指标走势依然坚韧。其中，投融资累计增速稳中略缓，土地购置、新开工增速反弹回升，销售面积累计增速首次转正，70个大中城市新房、二手房同环比涨幅继续回落。不过仍需看到，房地产企业融资环境依然严峻，10月典型房企融资额大幅下滑，年内房企债券违约案例频发，开发企业仍需加快回款，确保流动性安全。进入年末，房地产市场将迎来最后的销售窗口期，调控政策、融资监管政策不会发生太大改变，开发企业仍将全力促销、积极抢收，确保全年销售目标得以实现。预计年末商品房销售规模将呈现季节性回升，全年销售面积将略高于上年；开发投资增速将延续稳中有落态势，全年投资增速或在10%左右；大中城市房价同环比涨幅将继续回落，环比下跌的城市数量仍将进一步增加。
【关键词】保持韧性，融资严峻，促销抢收
【摘要】 9月，房地产市场表现好于预期，主要供需指标均呈现较好态势。其中，开发投资增速保持高位，到位资金增速有所回升；土地购置面积降幅大幅收窄，新开工面积增速继续回落；商品房销售面积降幅不断收窄，销售额增速连续回升；70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落。不过，房地产融资渠道收紧、融资成本提高的局面并未缓解，未来房企资金面将持续承压。展望四季度，在调控从严、融资收紧与货币宽松、人才新政的对冲博弈下，全国房地产市场运行整体仍将以稳为主。销售方面，开发商将加大推盘、全力促销、以价换量，商品房销售规模可能继续回升，但与去年同期相比难现明显增长；投资方面，开发商将谨慎投资、理性拿地，房地产开发投资增速将延续稳中有落态势；房价方面，随着开发商主动降价促销，主要城市房价涨幅趋于继续放缓。
【关键词】好于预期，对冲博弈，稳定调整
