中国行业发展报告

【摘要】10月，得益于一揽子政策“组合拳”的集中出台和政策效应释放，房地产市场活跃度明显提升。全国新建商品房、二手房“银十”网签成交量自2007年以来首度超过“金九”；全国新建商品房销售面积、销售额单月同比降幅显著收窄；70个大中城市新房、二手房环比跌幅明显收窄，一线城市二手房价格环比率先止跌，市场预期出现好转。进入11月以来，专项债收购存量土地、房地产相关税收政策、城中村改造货币化安置等政策相继落地，有利于促进房地产市场止跌企稳。叠加房企年末全力促销冲刺全年业绩，预计房地产市场活跃度有望延续，但政策效应是否会逐步弱化还有待观察。年末最后两个月，全国新建商品房销售或将加快筑底企稳，房地产开发投资低迷态势难以扭转，70个大中城市房价走势趋于逐步好转。

【关键词】政策效应，市场活跃度，止跌企稳

【摘要】三季度，“517新政”的政策效果快速衰减，房地产市场复苏势头不及预期，主要指标降幅虽逐步收窄，但大多仍保持高位。市场深度调整态势并未改变，尤其库存去化和房价下跌压力依然巨大。在此情况下，“924新政”和9.26中央政治局会议拉开了新一轮大规模刺激经济和楼市的大幕，房地产政策全面转向。“十一”国庆假期以来，在政策强刺激下，主要城市居民看房量和市场活跃度显著提升。10月17日，住建部部长倪虹在新闻发布会上明确表示，房地产市场已经开始筑底，10月将会是一个积极乐观的结果。可以预期的是，随着政策“组合拳”效应的集中释放，在“金九”旺季不旺后，“银十”有望强势回归，11月政策效应是否会弱化非常关键，决定了本轮政策利好的持续性。初步预计，四季度房地产销售将加快筑底，热点一二线城市或将率先修复。

【关键词】市场调整，政策转向，组合拳

【摘要】8月，房地产市场延续边际弱修复态势，主要指标累计同比降幅大多继续收窄。但也要看到，市场整体仍处于调整阶段，主要指标降幅还处于高位，供需两端的市场信心依然低迷，尤其70个大中城市新房、二手房价格跌幅再度扩大。在此形势下，房地产企业的销售和经营状况堪忧，大多陷入减收又减利的困境，尤其近六成呈现亏损状态，部分亏损企业亏损额度也进一步扩大。“金九银十”进入传统销售旺季。不过从目前的供需状况来看，房企的推盘积极性不高，购房者信心也远未恢复，“金九银十”有可能落空。展望未来几个月，商品房销售大概率将继续筑底，同比降幅趋于收窄，但收窄程度可能不及此前预期；房地产开发投资低迷态势难以改变，投资降幅仍将保持高位；主要城市房价将以跌为主，“以价换量”仍将占据绝对主导。

【关键词】弱修复，降幅收窄，金九银十

【摘要】7月，党的二十届三中全会首次并大篇幅提及房地产，稳楼市的政策信号进一步强化。在一系列政策作用下，部分房地产相关指标降幅继续收窄，行业整体出现一些积极变化。但整体来看，市场仍处于调整阶段，主要指标降幅依然较大，市场交投情绪依然较弱，70个大中城市房价跌幅依然明显。展望后市，乐观预期下，随着政府收储、以旧换新等模式加快推广和落地，以及已有政策和新出台政策效应的叠加释放，再考虑美联储于9月开始降息的概率大增，预计未来几个月商品房销售将加快筑底，尤其四季度销售降幅趋于明显收窄。在房地产销售明显回暖、去库存取得积极进展之前，投资低迷的态势难以改变。

【关键词】积极变化，去库存，政府收储

【摘要】二季度，新一轮去库存大幕全面拉开，“517新政”等重磅利好出台，房地产市场加快筑底。其中，6月市场活跃度明显提升，销售市场呈现积极变化，主要指标同比降幅大多呈现不同程度的收窄，70个大中城市新房、二手房价格环比跌幅也开始收窄。但也要看到，房地产市场仍处于调整阶段，商品房销售量值同比降幅依然较大，成交回升的态势能否持续还存在较大的不确定性。展望下半年，随着政策利好的叠加释放和政策效应向需求面的进一步传导，以及美联储大概率将于9～11月开启降息周期，预计商品房销售有望加快筑底企稳，同比降幅或将明显收窄。考虑到当前的工作重点在于去库存，且以销定产、以收定投已成为主流策略，房地产企业拿地开工的意愿将保持低位，投资决策将保持谨慎，新开工和投资低迷态势仍将延续。

【关键词】政策效应，市场活跃度，积极变化

【摘要】5月，“517新政”重磅政策利好出台，新一轮去库存大幕全面拉开，但政策效应的释放和市场情绪的修复还需要一定的时间，房地产市场整体仍延续调整态势。一是房地产开发投资、商品房销售面积累计同比降幅仍在继续扩大；二是70个大中城市新房、二手房价格同环比跌幅也在进一步扩大。6月7日，国务院常务会议明确提出“继续研究储备新的去库存、稳楼市政策措施”，意味着新一轮政策优化有望加快出台，释放了“市场不稳、政策不止”的托市信号。进入6月，房地产企业将迎来上半年的业绩冲刺节点，叠加“517新政”等政策效应的进一步释放，预计商品房销售规模环比将明显提升，单月销售规模有望创下上半年新高。考虑到上年高基数效应的显著弱化，6月商品房销售规模同比降幅有望迎来大幅收窄的拐点。

【关键词】市场调整，去库存，政策效应，储备政策

【摘要】4月，虽然房地产政策进一步优化放松，但房地产市场仍延续下行筑底态势，开发投资和商品房销售降幅进一步扩大，主要城市新房、二手房价格同环比跌幅显著扩大，市场预期未见改善。同时，行业信用风险进一步发酵，雅居乐出现债务违约，中南建设、世茂股份相继从A股退市，房企生存状况异常艰难。在此背景下，4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，吹响了新一轮去库存的号角。随后核心城市集中放松或取消限购，尤其5月17日金融监管部门一日内连出四套政策“组合拳”，政策力度可谓空前。可以预期的是，随着首付比例和房贷利率降至历史新低，尤其是以旧换新、收购存量房用作保障房等措施的推广实施，后续房地产销售将加快筑底企稳，6月销售量或将明显提升。

【关键词】继续筑底，去库存，政策组合拳

【摘要】一季度，政策放松基调日益明确，调控放松力度不断加大，但未改房地产市场深度降温态势，主要供需指标降幅仍处于高位。进入3月“小阳春”后，新房、二手房成交量环比均显著回升，但同比降幅依然较大，尤其百强房企操盘销售金额同比仍大幅下滑。即便行业标杆万科亦陷入多重危机，足以体现当前房地产行业面临的系统性问题。展望二季度，政策支持力度将进一步加大，房地产市场有望延续弱复苏态势，叠加上年同期基数效应的弱化，预计商品房销售同比降幅或将明显收窄，开发投资同比降幅也有望适度收窄。部分核心城市取消限制性举措后，有望呈现一波成交上升行情，但持续性仍有待观察。在美联储正式降息之前，房地产预期难现明显好转。就目前来看，美联储二季度降息的可能性越来越小。

【关键词】政策放松，继续降温，弱复苏

【摘要】2024年开年，央行超预期降准降息，一线城市集中放松限购，城市房地产融资协调机制加快落地，纳入保障房建设、城中村改造的城市扩容，新一轮PSL启动，供需两端的一揽子利好政策集中出台。但即便如此，仍未改变市场颓势，房地产市场开局依然遇冷，供需指标降幅大多进一步扩大，调整态势仍在延续，房企融资整体依然低迷，债务风险继续发酵。进入3、4月份后，商品房销售将呈现季节性回升，但基数因素的影响依然存在，“小阳春”行情不宜过分乐观，同比下滑的态势仍将延续。不过也要看到，随着稳经济、稳楼市政策进一步发力显效，叠加美联储降息周期的临近，预计上半年商品房销售将加速筑底，下半年有望出现阶段性企稳回升。其中，“三大工程”建设加快推进，对于促进库存去化和稳定房地产投资将起到重要作用。

【关键词】政策利好，超跌开局，市场调整

【摘要】2023年，房地产市场先扬后抑、再度筑底，调控政策虽全面放松但效果不及预期，主要指标表现整体较弱，房地产开发投资额、商品房销售额均降至11万亿元级别。其中12月，开发企业积极推盘、降价促销，但市场复苏动力依然不足，主要指标环比虽出现季节性回升，但同比降幅仍维持高位，70个大中城市房价走势进一步走弱，尤其二手住宅价格环比全部下跌。展望2024年，面对复杂多变的国内外政治经济环境，房地产市场调整仍面临较大压力，不过“最黑暗”的时期已经过去。预计2024年商品房销售仍将延续调整态势，但将逐步走出谷底，全年或将呈现前低后高、整体企稳的态势，尤其下半年市场企稳回升的可能性较大；房地产开发投资同比仍将继续下降，但降幅趋于明显收窄，不排除下半年或四季度开发投资恢复同比增长的可能。

【关键词】惨淡收尾，供需缩量，房价下跌

【摘要】11月，虽然政策面进一步放松，但房地产市场仍延续筑底态势，主要指标表现依然较弱，市场信心有待进一步修复。其中，投资、销售指标累计同比降幅继续扩大，单月同比降幅虽有所收窄但并不明显，单月销售面积环比回升幅度远弱于季节性规律；70个大中城市房价进一步弱化，二手住宅价格环比无一上涨，一线城市二手住宅价格环比跌幅均超过1%。12月12日，中央经济工作会议再次将化解房地产风险作为首要任务，奠定了继续放松的政策基调。12月14日，北京、上海大力度放松楼市调控，释放了更加积极的信号。进入2024年，随着房地产政策全面大力度放松，叠加稳住经济一揽子政策措施的落地见效，尤其是货币政策的进一步发力，以及美联储降息周期的临近和资本市场回暖的预期，预计房地产销售将逐步走出谷底。

【关键词】继续筑底，政策效果，化解风险

【摘要】10月，新一轮政策放松的效果快速弱化，房地产市场下行筑底态势进一步延续，主要指标累计降幅大多继续扩大，一线城市房价走势亦明显走弱，市场信心不足、需求复苏持续性不强的问题仍待解决。尤其房企资金链压力进一步加大，即便金地、万科亦被资本市场狙击。目前的风险早已不是个别房企经营不善、盲目多元化所致，而已形成行业整体的系统性风险。展望未来两个月，供需两端的政策支持力度将进一步加大，开发企业仍将积极促销、加快去化，商品房销售将呈现季节性回升，同比大概率将筑底企稳，全年商品房销售面积将降至12亿平方米以下。考虑到短期内行业基本面难以出现实质性改善，年内开发投资低迷的态势仍将延续，预计全年房地产开发投资将降至11万亿～11.5万亿元左右。主要城市房价走势将维持低位、以跌为主。

【关键词】政策放松，下行筑底，行业风险

【摘要】9月，核心一二线城市集中优化甚至全面取消限购限售政策，新一轮政策放松大幕全面拉开，但政策效果还不够明显，房地产市场筑底态势仍在延续，销售、投融资等指标累计降幅仍在扩大，70个大中城市新房、二手房价格仍在下跌。不过也要看到，销售、投融资等指标单月环比均出现明显好转，同比降幅大多亦有所收窄，一线城市尤其是京沪房价表现也率先出现好转。展望四季度，随着调整优化政策措施陆续落地见效，以及开发企业加大推盘营销力度，房地产销售将整体企稳，核心一二线城市将成为市场企稳的主要动力。开发投资低迷态势仍将延续，不过得益于调控政策的优化放松，尤其是市场销售的企稳、土地供应的优化和城中村改造的推进等，开发投资降幅将有所收窄。主要城市房价走势整体趋于好转，但较难出现往年房价大幅反弹的情形。

【关键词】政策放松，继续筑底，整体企稳

【摘要】8月，市场对于政策放松的观望情绪较为浓厚，房地产市场延续下行探底态势，主要指标降幅进一步扩大，70个大中城市房价继续走弱，碧桂园、远洋集团相继出现债务爆雷。不过8月末以来，伴随着“认房不认贷”、换购税费减免、降低首付比例和贷款利率等政策细则的落地，一线城市全部执行“认房不认贷”，不少二线城市取消限购限售，政策调整优化的工具箱全面打开。进入9月，“金九”营销旺季叠加一系列政策组合拳和央行年内第二次降准等利好因素，房地产销售有望整体企稳回升，尤其核心一二线城市将率先回稳。但能否强于季节性规律还有待观察，尤其网签数据存在一定的滞后性，房地产政策优化仍需继续发力。

【关键词】下行探底，政策利好，企稳预期

【摘要】7月，房地产市场继续探底，供需、投融资指标表现异常惨淡，当月同比降幅大多超过10%甚至20%，四大一线城市二手房价格连续3个月全部环比下跌。在此背景下，中央政治局会议、国务院常务会议相继提出“调整优化房地产政策”，住建部、国家发改委、央行等核心部委和四大一线城市接连做出积极表态，吹响了新一轮政策放松的号角。进入8月后，从碧桂园债务爆雷到远洋集团债务违约，市场信心受到了较大影响，市场企稳回升动力不足，房地产市场仍趋于继续探底。目前，市场均在翘首期盼一线城市政策放松“靴子”的落地。预计随着核心一二线城市房地产调控政策调整优化逐步到位，叠加季节性销售旺季的到来，9月开始房地产销售将整体企稳，但大幅反弹的可能性不大，楼市运行面临的不确定性因素依然较多。

【关键词】市场探底，政策放松，债务风险

【摘要】二季度，房地产市场全面下行，供需、投融资指标降幅大多有所扩大，尤其6月急转直下、颓势尽显，70个大中城市新房、二手房价格均环比下跌，四大一线城市二手房价格连续2个月全部环比下跌，二手房挂牌量飙升是主要原因之一。近期业内关于救市的呼声日益高涨，提振住房需求的紧迫性、艰巨性大大增加。在此背景下，金融监管部门延长金融十六条有关政策期限，明确调控政策存在边际优化空间，释放了积极的政策宽松信号。进入下半年，热点一二线城市作为楼市的风向标，其能否企稳回暖对于楼市预期的改善非常关键，因而市场对其进一步放松调控政策寄予厚望。在稳经济政策接续发力、稳楼市政策继续放松、购房者信心缓慢修复的预期下，预计下半年房地产销售或将探底回升，房地产开发投资降幅趋于震荡收窄，投资低迷态势较难改善。

【关键词】急转直下，救市呼声，政策放松

【摘要】5月，房地产市场继续走弱，开发投资降幅扩大，拿地开工深陷低迷，销售企稳出现反复，融资形势依然严峻，70个大中城市二手房价格由涨转跌，尤其北上广深全部下跌。在此背景下，部分出险房企债务违约风险继续暴露，A股和H股有35家上市房企面临退市风险，由此再度引发了要不要救市、怎样救市的讨论。鉴于当前的经济环境和楼市预期，以6月15日央行调降MLF操作利率为拐点，预计新一轮稳经济、稳楼市政策将逐步出台。尤其一二线城市作为楼市的风向标，有较大的政策优化空间，对于市场预期的修复将起到非常关键的作用。短期来看，房地产市场的恢复离不开政策的进一步优化，且需要供需两侧同时发力。其中，供给侧的重点在于民营房企纾困和行业兼并重组，需求侧的重点在于改善性需求（含二套房）和存量房源转化。

【关键词】供需走弱，景气下滑，政策纾困