【摘要】 11月1日，中国房地产网讯，楼市持续筑底，即使是传统旺季的10月份也依旧成色不足。中国指数研究院监测数据显示，10月，TOP100房企单月操盘销售额4476亿元，同比下降33.5%，环比下降7.5%；前10月操盘销售金额52977亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中，销售额超千亿元房企有14家，较去年同期减少2家；销售额在500亿元～1000亿元间房企有12家，较去年同期减少7家；超百亿元房企100家，较去年同期持平。去年1～10月销售榜TOP5强分别是碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地。经过一年市场调整，保利发展已经以565.5亿元的优势领先第二名，稳居行业榜首；华润置地已超过中海地产，跻身第四名；碧桂园已经退出销售TOP5强阵营。
【关键词】楼市筑底，旺季不旺，销售下滑
【摘要】 11月1日，中国房地产网讯，今年8月上旬以来，万科多只美元债收益率开始突破10%，到了10月下旬，债券收益率开始进一步攀升，多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。万科美元债事件波及到了股价。截至10月31日收盘，万科A的股价跌2.33%，报11.33元每股，较今年以来最高点的19.01元已经跌去40.4%，跌幅超四成。接近万科的人士称，受近期房地产市场变化和新一轮房企违约风波影响，部分投资人对民企和混合所有制企业的信心持续下降，导致万科债券受到波及。万科表示，近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。
【关键词】万科，美元债，股价
【摘要】 11月1日，中房报讯，一面是监管层不断出手托举房企融资，一面是大部分房企仍深陷销售下滑和新增融资难的困局。某出险房企内部人士透露，金融机构对民营房企的认定是信用风险太高，所以对民营房企的资金需求基本上是“惜贷”，出险房企新增融资基本为零。目前，绝大部分房企经营困难主要在于销售乏力、融资不畅、监管资金过严，“输血”和“造血”能力都不足，直接导致企业遭遇现金流危机。据克而瑞统计，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%。据同策研究院监测，40家典型房企融资额连续4年大幅下滑，2023年前三季度同比去年下滑32%，同比2020年高峰时期大幅下滑57%。
【关键词】融资下滑，信用风险，民营房企
【摘要】 10月30日，中房报讯，10月27日，花样年控股集团有限公司发布公告，透露前一日与蓝绿双城科技集团有限公司订立框架合作协议，合作时间初步为36个月。蓝绿双城科技的主要工作是深度参与花样年的业务开发以推动其境内资产重组，包括协助花样年制订境内地产项目重组计划，与境内债权人进行沟通、协调及磋商，协助制定各主要存量资产去化方案、导入产业资源，制订加快出售物业及其他资产的计划等。花样年方面表示，该公司在成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈具备的土储优势，与蓝绿双城科技的战略布局已形成良好的协同效应，双方将在各类优质项目上开展深层次全面合作。
【关键词】花样年，蓝绿双城，资产重组
【摘要】 10月30日，中房报讯，10月26日，沪深交易所共受理了四单消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域，而10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。上述决定发布不到一周时间就有四单消费基础设施公募REITs被受理，为当前低迷的房地产行业注入了一剂强心针。短期来看，对于房地产行业中一大类商业地产来说无疑是打通“投融建管退”全链条的重要一步。
【关键词】商业地产，公募REITs，发展模式
【摘要】 10月25日，丁祖昱评楼市讯，近年来物业企业不断开拓非住宅、城服等新赛道，但住宅物业在物企的业务中仍占绝对比重。住宅物业中一个是增量市场，另一个是存量市场。增量市场往往是企业重点关注的优质市场，目前全国住宅销售规模已进入下降通道，且近八成增量集中在三线以下城市。与此同时，存量市场竞争逐渐白热化，随着优质项目不断减少，优质单盘陷“争夺战”，带资进场金额不断被刷新。对于大部分企业而言，三线城市或更低能级城市的增量市场是否值得大力拓展值得商榷，但与地方城投及国有企业合作是其可行的路径之一。而在存量市场中，相比优质项目的争抢，提升管理密度更值得企业重点关注。
【关键词】物业，增量市场，存量市场
【摘要】 10月24日，经济日报讯，一个多月前，恒大集团在美国申请了“破产保护”。除恒大外，佳兆业、当代置业、荣盛发展等多家企业，也均在美元债重组过程中在美国申请认可程序。有人担心，此举可能造成境外投资人优先于境内投资人得到赔偿，并对境内保交楼进展造成影响。根据民法典及有关司法解释规定，涉事房企偿债顺序为消费型购房者>建筑工程价款>担保债权>普通债权>股权。在主流美元债发行方式下，境内房企只有在偿还全部债务且仍有盈余情况下，才能以“剩余股权”形式归还境外控制人债务。客观上看，发债主体在境外并没有企业经营和形成资金的能力，偿还境外债仍需要依靠其在境内的生产经营。
【关键词】破产保护，美元债，劣后性质
【摘要】 10月23日，中房网讯，10月20日，在万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮对于外界普遍关心的市场形势问题、行业阵痛之下的业绩压力以及房地产政策对市场的影响等热点话题作出回应。谈及当前的房地产市场形势，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10～12亿平方米，但今年预计新开工不到7亿平方米，未来市场自身会产生向上修复的动力。谈到短期市场表现，郁亮认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力，建议各地因城施策加快政策落地速度，尤其是在供给端可以有更积极的举措。至于何时能穿越此轮周期，郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。
【关键词】需求中枢，修复动力，行业阵痛
【摘要】 10月20日，中房报讯，10月17日，中国金茂发布公告称，公司以28.02亿元的价格成功出售金茂北京威斯汀大饭店，买方为渤海润泽。2023年中报数据显示，中国金茂上半年营收268.4亿元，同比下降6.62%；营业利润9.776亿元，同比下降79.36%；归属母公司净利润4.329亿元，同比下降83.16%。不可否认的是，受行业持续下行的影响，中国金茂近两年的整体财务指标表现也难有起色。近期，中国金茂正在以通过出售资产的方式迅速回笼资金。10月6日，据全国产权交易中心消息，中国金茂旗下青岛两公司挂牌转让39%股权及债权，底价共5.6亿元。
【关键词】中国金茂，出售资产，回笼资金
【摘要】 10月19日，21世纪经济报道讯，紧跟穆迪的脚步，惠誉也对个别龙头房企评级进行了调整。10月17日，惠誉下调了保利发展、万科的评级，两家房企长期外币发行人违约评级由“BBB+”调整为“BBB”，展望“稳定”。在此之前，穆迪曾批量下调多家龙头房企的评级展望，包括华润置地、保利发展和万科等。惠誉和穆迪下调评级或者评级展望的逻辑均是销售存在不确定性带来杠杆率以及现金流的变动。不过这并未引起市场的过多关注，因为保利、万科等都是行业的标杆企业，市场的短时波动不能说明这些企业的基本面发生了根本变化。此外，这些房企融资大多集中于境内，即便评级下调也不会带来太多融资方面的影响。
【关键词】评级下调，龙头房企，市场反应
【摘要】 10月18日，中房网讯，10月16日晚间，金地集团曾发布公告，公司董事长凌克因身体原因于近日申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。受此消息影响，10月17日，金地集团股债出现较大波动。截至当日收盘，金地集团股价5.52元，跌9.95%。公司债券方面，“21金地04”跌超23%，“16金地02”跌超25%，盘中临停，“21金地01”跌近15%，“21金地03”跌近17%。10月17日晚间，金地集团发布公告表示，公司董事长凌克先生的辞职是因为身体原因，黄俊灿总裁代为行使董事长职务是正常的管理团队交接，有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。公司拥有健全的管理制度、成熟的管理团队，董事长的辞职对公司经营不会产生重大影响。
【关键词】董事长辞职，股价波动，正常交接
【摘要】 10月13日，丁祖昱评楼市讯，近两年来，受地产主业降温拖累，物企上市进程大幅放缓。据克而瑞物管统计，截至10月9日，2023年仅2家物企成功在港上市，分别为众安智慧生活和润华服务，至此上市物企数量扩容至65家。与此同时，上市物企股价及市值均明显下滑。截至10月9日，65家上市物企股价平均下跌31.97%，股价较年初下降的物企占比超过九成；上市物企总市值2687.32亿元，较年初下降38.55%。其中，市值下滑的物企达到60家，16家物企市值跌幅超过50%。百亿市值以上的企业仅剩下7家，分别为华润万象生活、中海物业、万物云、碧桂园服务、保利物业、招商积余、绿城服务。
【关键词】物管企业，上市放缓，市值下滑
【摘要】 10月11日，中房网讯，10月10日，碧桂园在港交所发布公告称，截至公告日，集团共9笔境内公司债券本金共计约人民币147亿元的展期方案已获得相关债券持有人的必要同意，尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项，预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于已发行的美元债券项下的偿付义务。碧桂园称，由于中国房地产市场的深度调整，进入2023年以来，本集团销售额承压明显。同时，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，本集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计本集团的流动性在中短期内仍将持续紧张。
【关键词】流动性紧张，债务违约，销售承压
【摘要】 10月11日，中房报讯，今年以来，平安保险、新华保险、太平保险、阳光保险等在房地产领域投资金额均明显增加。9月27日，华泰资管斥资40亿元投资万科不动产债权计划，而华泰资产起源于华泰财产保险投资部。9月28日，大悦城控股将旗下中粮置地广场项目卖给了中邮人寿，交易价格为42.56亿元。同日，世茂集团公告称，拟出售珠海世茂新领域51%股权，总价为39.1亿元，接盘方为项目合营联营企业，背景为中国人寿系。此外，最新消息显示，上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更，大连万达商管正式退出，取而代之的是大家保险。从险企布局不动产项目偏好看，相关标的多涉足商业办公类楼宇、产业园区不动产和自用办公楼等，这类型资产稳定的收益和增值能力受到险资青睐。
【关键词】险资，房企，不动产投资
【摘要】 10月10日，和讯房产讯，10月10日，碧桂园发布2023年9月份未经审核营运数据。2023年1月至9月，本集团实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中，2023年9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。同时，碧桂园表示，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计集团的流动性在中短期内仍将持续紧张。
【关键词】销售下滑，不确定性，流动性紧张
【摘要】 10月8日，中国房地产报讯，利好政策频发的9月份，百强房企仍身陷销售负增长困局。克而瑞数据显示，1～9月，百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元，同比下降11%。其中，第一季度销售规模同比增长3.1%；第二季度则转为下降2.4%；第三季度更是同比大幅下降32.1%。从9月单月来看，百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元，环比提升17.9%，有了一定改善；但同比仍下降29.2%，且降幅仍保持在较高位。出险房企销售额跌幅更大。1～9月，碧桂园实现销售额1965.8亿元，同比下降45.6%；融创中国实现销售额709.5亿元，同比下降50.5%；旭辉集团实现销售额565.1亿元，同比下降45.8%。
【关键词】百强房企，销售下滑，出险房企
【摘要】 10月7日，丁祖昱评楼市讯，上半年，重点70家上市房企整体利润规模净亏损518亿元，企业净利润增速中位数为-18.6%。这是继2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损之后，进一步表现为净亏损。与此同时，典型上市房企的净利率较上年末进一步降低0.3个百分点至-0.5%，行业净利润率持续下行探底，企业各项利润率指标降至历史最低水平。上半年，逾六成房企净利率和归母净利率降低，超半数企业净利润亏损。部分规模房企毛利率和归母净利率双降、且指标降幅较大，如合景泰富集团、远洋集团、禹洲集团、弘阳地产、雅居乐集团等，归母净利率的降幅均在30个百分点以上。目前市场仍在筑底盘整过程中，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。这一背景下，企业经营逻辑也将加速转变。
【关键词】净亏损，利润率下滑，经营逻辑
【摘要】 9月26日，新京报讯，9月24日晚，中国恒大公告称，鉴于恒大地产正在被立案调查，目前的情况无法满足新票据的发行资格。此外，恒大的债务协议安排会议再次延后。不过，在9月份，也有不少房企的债务重组取得实质性进展，碧桂园、中国奥园、花样年完成全部计划展期的债务重组；融创债务重组方案获得高票通过；远洋集团也主动谋划债务重组。在业内人士看来，房企债务重组加速背后，房企的融资政策不断优化，加之宽松的调控政策在9月的密集落地，使得市场对于房企生存环境不断改善的预期转好，这是重组能够推进的重要原因。
【关键词】恒大，债务重组，分化
【摘要】 9月26日，丁祖昱评楼市讯，在房地产危机持续的情况下，更多金融机构偏好有政府背书的国企、央企，今年只有少数优质民营房企仍在发债。据CRIC不完全统计，截至2023年9月22日，重点监测的56家民营房企中仅有13家发行了信用债，占比仅为23%；发债总规模274亿元，占房企总发债规模的比例仅为14.6%。其中，万达商业信用债发行总额约为62.26亿元，排在13家发行信用债民企首位，美的置业和碧桂园紧随其后，信用债发行规模分别为36.2亿元、27亿元。之后分别为中骏集团、新城控股、滨江集团、雅居乐、新希望地产、卓越集团、华宇集团、龙湖集团、金辉集团、合景泰富。这些优质民企具备典型共性特点，即业绩稳健，同时布局多航道业务促进持续发展。
【关键词】民营房企，信用债，业绩稳健
【摘要】 9月26日，中房报讯，9月22日，穆迪将弘阳地产的公司家族评级从“Caa2”下调至“Ca”，将该公司的高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”，并维持负面展望。2021年下半年起，穆迪便频繁下调上市房企评级或展望。但彼时，被穆迪下调评级或展望的主要是民营房企，如今对象变成了头部央企、国企。9月21日，穆迪将多家国资房企列入评级下调观察名单或者下调公司评级展望，包括万科、保利发展、深业、中国金茂、越秀地产、中国海外发展、中国海外弘扬、华润置地、绿城中国。穆迪提到，销售增长前景和盈利能力不断下降，将给企业的信用指标造成不利影响。实际上，房企对国际评级机构下调评级或展望的行为也表示不满。据不完全统计，从2021年至今，超过30家房企主动停止与国际三大评级机构的合作。
【关键词】评级下调，国资房企，增长前景
