【摘要】 9月21日，证券时报讯，近期，房企化债迎新进展，多家房企披露债务展期细节。9月19日，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过，这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期三年，涉及金额约147.02亿元。9月18日，融创中国公告披露境外债重组最新进展。其中，融创境外债重组方案共有2019名债权人投票，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。9月15日，远洋集团发布内幕消息公告，将对境外债务进行全面重组。据不完全统计，目前已有超50家房企开启债务重组。
【关键词】债券展期，债务重组，境外债务
【摘要】 9月20日，中房报讯，9月19日，碧桂园旗下“16腾越02”债券的展期方案获表决通过。自8月中旬开始启动“16碧园05”的展期工作以来，碧桂园已有9只境内债券成功展期，总规模约147.02亿元。除了碧桂园外，中国奥园、花样年的境内债务重组也取得了较大突破。9月5日，“19奥园02”债券持有人投票通过了本息展期方案。至此，中国奥园目前存续的12只、约116亿元境内公开债务产品全部通过了整体展期，展期年限均为3年。花样年则分别于9月8日和9月13日召开“20花样01”和“20花样02”债券持有人会议，通过了关于调整本息偿付安排等相关议案。花样年自1月启动境内债重组展期工作以来，总规模超过64亿元的5只境内债券全部完成展期。上述三家公司，境内债的展期总规模约327亿元。
【关键词】碧桂园，债务展期，境内债券
【摘要】 9月15日，中房网讯，9月15日，远洋集团发布境外美元债券停牌公告。该公告称，集团认为最佳的出路是对其境外债务进行全面重组，确保债权人得到公平公正的待遇，提供可持续的资本结构，并为本集团稳定营运奠定基础。为此，鉴于其流动性紧张情况，将暂停其所有境外债务（包括下述境外美元证券）项下的付款，直至整体重组及/或延期解决方案获得实施。集团将集中一切必要资源，确保现有项目交付，加快在建物业及已竣工物业的销售，稳定业务营运，保障购房者、集团合作伙伴及所有持份者的利益。此外，集团正在实施严格的降本增效措施，以提高营运效率。
【关键词】流动性紧张，美元债，全面重组
【摘要】 9月15日，中房报讯，2023年以来，房地产行业尚未复苏，虽然降本增效、向管理要效益早已成为上市房企共识，但疲弱的销售行情下，企业三项费用管控难度进一步加大。根据中国房地产报统计，2021年，TOP50上市房企三费费用率平均数约10%，而2022年这一数值超过12%，2023年上半年，上市房企三费费用率继续升至13.09%。房企间的费用率分化也在进一步加剧。今年上半年，中海地产不再是TOP50上市房企中三费费用率最低的企业，滨江集团取而代之，上半年的三费费率仅有3.71%；对比之下，华夏幸福上半年三费费用率高达54.84%，二者相差超50%。整体而言，央企、国企和部分优质民营企业费用率相对较低，而出险房企普遍费用管控能力较弱。
【关键词】三费费率，管控能力，滨江集团
【摘要】 9月14日，中房报讯，票据逾期是房企现金流紧张的一个信号弹，也是观察房企债务状况和信贷风险的一个重要窗口。目前在企业票据逾期名单中，房地产业仍是“重灾区”。根据上海票据交易所最新公布名单，截至2023年8月31日，2597家主体出现承兑人逾期现象，较7月份减少254家。其中，房地产项目公司逾期数量达1449个，对应所属房企数量为205家，较7月份（237家）减少32家，占全部商票逾期企业的比重为55.8%。值得注意的是，房企销售榜TOP10梯队首次出现商票逾期现象，即碧桂园。8月，碧桂园旗下新增商票逾期项目公司增加75个。出险房企仍为票据主要的违约主体，如融创中国、中南建设、海伦堡、绿地控股等房企票据持续逾期现象仍然较为严重。
【关键词】商票逾期，房地产，出险房企
【摘要】 9月13日，证券日报讯，8月份以来，房地产行业收并购热度持续回升，企业加快处置资产、回收现金，以缓解流动性压力。据克而瑞地产研究中心监测，8月份重点受监测房企共涉及26笔并购交易，总交易对价达367.3亿元，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。这一现象是由多方因素共同形成的。从政策方面看，房地产行业利好政策密集出台，提振市场信心和预期效果明显，加大了行业收并购的确定性。从企业角度看，上市房企融资渠道进一步打通，信用债发行企稳复苏，股权融资有望迎来小高峰，增加优质房企扩表投资动力。其中，去化率较好或者销售预期确定性高的合作项目在并购市场受青睐，商办、文旅、物管等不同领域的多元化并购投资活跃度也在提升。
【关键词】并购热度，利好政策，合作项目
【摘要】 9月13日，丁祖昱评楼市讯，2023年物企中期业绩告一段落，64家上市物企中有60家公布其上半年运营数据。整体呈现出以下几方面特征：一是营收增速进一步放缓。2023年上半年60家上市物企营收均值为22.4亿元，增速仅为9.1%，较2022年同期下降12.1个百分点。二是非业主增值占比降低至不足1成，第二曲线探索效果仍不明显。三是“增收不增利”现象有所缓解，盈利下滑的小型物企数量翻倍。四是毛利增速进一步放缓，毛利率“水分”逐渐挤干。五是企业分化加剧，五成企业利润增长，少数企业营收、利润双减。综合来看，上半年物业企业整体进入低速增长阶段，业务结构、盈利能力仍在持续优化，国央企、大型物企表现出较强的韧性。
【关键词】增速放缓，增值服务，企业分化
【摘要】 9月11日，丁祖昱评楼市讯，随着2023年中报季收官，除部分停牌房企外，多数上市房企陆续交出上半年的答卷。房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，上半年市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓。8月末、9月初，多个重磅政策推动下，部分城市回温，短期内对市场信心起到了一定的提振作用。梳理万科地产、中海地产、华润置地、中国金茂、越秀地产、美的置业、中南建设、中原建业等8家房企业绩会实录，发现目前基本已达成以下共识：一是政策有一定的效果，但市场企稳还需要时间；二是房地产行业依然还是影响国民经济的大行业，长期来看对房地产市场仍有信心；三是提高项目品质、质量，加强企业竞争力，保持可持续性，聚焦核心城市；四是寻找新的业务机会。
【关键词】市场平淡，行业共识，核心城市
【摘要】 9月7日，中房报讯，9月6日早间开盘，港股市场内房股板块表现强劲，午后涨幅更是持续拉升。其中，亿达中国一度暴涨210%，中国恒大大涨80%，融创中国涨超70%，世茂集团涨约50%，佳兆业集团涨近30%，碧桂园涨22%、正荣、龙光、远洋等涨超20%，板块内逾30只股票涨超10%。“认房不认贷”政策的出台，是地产股走强的起点。回看这几日地产股走势，融创中国表现较为抢眼。9月3日，位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院正式开盘，首日共认购169套，总认购金额约56.2亿元，说明出险房企在政策组合拳下可以快速“复活”，给资本市场带来信心。9月5日，根据上海证券交易所最新公布的《关于沪港通下港股通标的调整的通知》，融创中国成功回归沪港通下港股通标的股票名单。
【关键词】内房股，股价大涨，融创中国
【摘要】 9月6日，丁祖昱评楼市讯，刚刚过去的8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地新规的影响，8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。从百强房企来看，截止8月末，新增货值百强房企门槛值为50.7亿元，同比下降17%，与上月末相比降幅收窄2个百分点，投资积极性仍低位徘徊。从排名拿地TOP10的企业来看，投资聚焦且谨慎，大部分集中在10个左右城市，在对热点城市的选择上重合度较高。其中，杭州和上海是拿地TOP10房企选择最多的城市，成都、南京、苏州、西安为第二梯队。在资金有限的压力之下，房企押宝优质核心地块成为常态，未来土拍热度指标将逐步与新房市场趋同。
【关键词】投资下滑，城市聚焦，核心地块
【摘要】 9月5日，丁祖昱评楼市讯，在刚刚过去的半年报季上，不少房企都将代建纳入其未来发展方向。如华润置地表示未来要持续打造“代建代运营+片区统筹+智慧城市运营”的独特生意模式。据克而瑞测评，上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30企业新增签约面积7469万平方米。累计来看，截止2023年6月30日，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。目前，我国的代建行业仍处于发展阶段。随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。
【关键词】代建，签约面积，新赛道
【摘要】 9月4日，丁祖昱评楼市讯，当前，房地产市场面临前所未有的下行压力，百强房企前8月累计销售业绩同比下降8.5%，各梯队房企业绩增速出现大幅下滑。尽管行业整体面临挑战，但2023年TOP20房企的格局基本稳定，民企席位占比降至四成。其中，TOP20房企中，一些民营企业凭借敏锐的市场洞察力、聚焦的深耕实力以及过硬的产品力，在行业洗牌阶段逆势而上，实现了梯队的跃升。在当前市场低迷的情况下，虽然整体出现“国进民退”，但仍有部分民营企业在本轮行业深度调整中实现逆势发展。这些民企上升路径多元，但具有以下多方面的共性：正现金流/较低的负债率堆筑安全壁垒；战略制定要有长期主义的核心；“产品+服务”是未来发展的母命题，新模式下需不断提升价值创造力。
【关键词】民营房企，逆势发展，上升路径
【摘要】 9月1日，中房报讯，8月最后一天，万科召开2023年中期业绩推介会。上半年，万科营业收入2008.9亿元，同比下滑2.9%；归属上市公司股东净利润98.7亿元，同比下滑19.4%。面对市场的变化，郁亮给予了最新的判断，目前市场显然已经跌过头，当前政策已经在发力，希望已经出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理水平。郁亮表示，过去住宅是以解决刚需住宅为主，未来则是改善需求挑起大梁，包括城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等方面，都是未来的重要业务领域，也都是市场新的业务机会。上半年，万科经营服务业务取得全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务收入同比增长12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务收入增速分别达到17%、10.6%和7.3%。
【关键词】利润下滑，市场超跌，经营性业务
【摘要】 8月30日，金融街讯，8月27日，证监会发文进一步规范上市公司股份减持行为，明确“上市公司存在破发、破净情形，或者最近三年未进行现金分红、累计现金分红金额低于最近三年年均净利润30%的，控股股东、实际控制人不得通过二级市场减持本公司股份”。截至8月25日收盘价统计，证监会分类下的111家房地产行业上市公司中仅39家满足最新减持要求，占比35.1%，市值合计5363亿元，占行业总市值的37.9%。在不满足减持要求的72家企业中，58家（占比80.6%）与当前市值过低有关（破发或破净），18家（占比31.9%）与企业分红不足相关（近三年未分红或分红不足，部分企业同时不满足市值及分红要求）。
【关键词】股份减持，新规，现金分红
【摘要】 8月29日，中房报讯，8月28日，中海地产交出了2023年上半年的成绩单。报告期内，中海地产实现销售合约额人民币1801.8亿元，同比增长30.1%；归属上市公司股东核心净利润138.2亿元，归属股东核心净利润率15.5%，继续保持在行业最高区间。颜建国结合市场形势与中海的发展策略，向投资者讲述了三个“变与不变”。第一，房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业。第二，房地产转折期不确定性增强，市场变化多端，不变的是中海稳中求进的高质量发展策略。第三，下半年的市场仍在变化中，中海全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。
【关键词】销售大增，净利润率，稳中求进
【摘要】 8月29日，中房报讯，在距离“摘牌”大限还剩不到30天时，中国恒大正式复牌。8月28日，中国恒大复牌首日股价大跌，截至收盘下跌78.79%，报0.35港元，总市值为46.22亿港元。前一天，中国恒大发布中期业绩报告，上半年，中国恒大收入1281.8亿元，同比增长43.57%，毛利继续回正录得98亿元，毛利率为7.64%。复牌首日，中国恒大还将境外债务重组协议安排会议再延期，而债务重组也是恒大当前所需解决的最紧要事务。上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示，恒大实现复牌，积极的一面是度过了摘牌危机，业绩符合了上市复牌的要求。但复牌首日的表现说明市场对恒大的前景充满担忧，在此背景下，恒大的境外债务重组协议谈判难度可见一斑。
【关键词】恒大复牌，股价大跌，债务重组
【摘要】 8月23日，和讯房产讯，8月18日，龙湖集团披露中期业绩并召开线上发布会。上半年，龙湖集团实现合同销售额为985.2亿元，同比增长14.8%；毛利润139亿元，毛利率提升至22.4%；股东应占溢利80.6亿元。针对市场最为关注的债务问题，2023年仅余11月到期的1.19亿元公司债，同时主动提前铺排提前偿还将于2024年1月到期的港币银团贷款72亿港元。地产开发业务之外，多元化业务成为龙湖业务发展中的一大亮点。上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。从利润结构来看，龙湖经营性业务利润占比已经过半，开发、运营、服务三大业务，正发挥“1+2+2”航道协同效应，驱动公司利润结构多元化，增强抗周期避风险能力。
【关键词】稳健增长，动能转换，多元化业务
【摘要】 8月21日，中房报讯，8月18日，融创中国在港交所发布公告，预期上半年净亏损150亿元至160亿元，去年同期净亏损约187.6亿元，亏损主要受房地产市场下行影响，本期间结转收入较少且结转的物业项目毛利率较低，及外汇波动造成预期净汇兑损失等所致。8月17日晚，融创中国公告称，为解决集团对荣丰公司相关债务偿还问题，公司将出售臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等3个项目，涉及总金额约12.3亿元。这是继8月10日出售与首开合作开发的福州榕耀之城项目后，融创再次出售项目。与此同时，据知情人士透露，融创中国积极面对地产行业环境变化，落实降费增效，目前考虑未来将部分职能条线搬到天津。
【关键词】净亏损，出售项目，降费增效
【摘要】 8月21日，中房报讯，据不完全统计，截至8月18日，约有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，其中有超过6成房企预计亏损，亏损总额从10亿元～550亿元不等，累计总亏损额超千亿元。其中，不只有金科、世茂、华夏幸福、禹洲、融创等“出险”房企，金茂、远洋、华侨城、格力地产、首开股份、华远地产等央企、国企及混合所有制企业均在其列。诸多房企亏损原因都指向了市场环境及房地产销售下行项目结转结构变化导致毛利率下降，以及应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损，外汇波动造成预期净汇兑损失等。此前未出险房企最近也深陷债务危机，说明当前楼市所处的宏观基本面已发生巨大变化。
【关键词】业绩预告，经营亏损，债务危机
【摘要】 8月21日，中房报讯，8月18日晚，对于网上出现恒大在美国提出破产保护的报道，中国恒大发布澄清公告称：“本公司目前正在正常按照计划推进境外债务重组。由于本集团的美元债券受纽约法管辖，本公司根据美国法典第11篇第15章，向美国法院申请承认香港和英属维尔京群岛（BVI）法律体系下的境外债务重组协议安排，系正常推进境外重组程序的一部分，不涉及破产申请。”北京市盈科律师事务所高级合伙人律师李松表示，申请破产保护后，企业就可以不用支付债务且可以终止所有集体股东在美国的起诉，直到和债权人达成债务重组协议才开始支付债务清偿。如果恒大或其关联公司在美国遭受诉讼，获得第15章的保护将为公司提供宝贵的时间和空间进行重组。
【关键词】破产保护，债务重组，资产保全
