中国行业发展报告

【摘要】　　6月27日，中国房地产报讯，新城悦服务因涉及关联方8亿元资金往来未披露，未能满足港交所提出的六大复牌指引，包括关联方资金独立调查、财务披露及内部监控整改等，最后整改期限为2026年9月30日。公司虽已归还资金，但存在人事动荡、调查进展缓慢等问题，同策研究院及行业专家认为其退市风险加剧，需重建独立治理体系。　　

【关键词】新城悦服务，复牌指引，退市风险

【摘要】　　6月27日，中国房地产网讯，万科在2024年股东大会上表示，通过新增融资341亿元、低成本融资及完成165亿元公开债务偿还，公司年内已无境外公开债；未来将加速销售回款、优化开发节奏、实施资产证券化等策略应对债务压力，并争取金融机构持续支持。　　

【关键词】债务化解，股东会，现金流

【摘要】　　6月27日，中国房地产网讯，6月25日，天津老牌国资房企天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“津投城开”）宣布其重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金的方案已获天津市国资委批复。此次交易完成后，津投城开将从房地产开发经营转型为城市集中供热业务。津投城开此前面临较大的经营和财务压力。2024年，公司营业收入同比减少11.19%至27.12亿元，归属上市公司股东净利润由盈转亏，为-2.1亿元。公司资产负债率长期处于高位，2024年达到96.32%，2025年一季度继续增至97.76%。为改善经营状况，公司曾多次出售旗下资产，但未能解决根本问题。此次拟置入的资产包括天津津能股份有限公司（津能股份）、天津市热力有限公司（天津热力）和天津港益供热有限责任公司（港益供热）的全部股权。这些资产在2024年均实现了较好的盈利，其中津能股份归属母公司所有者的净利润为3.47亿元，天津热力为1659.46万元，港益供热为2489.88万元。此次交易将以“现金+发行股份”方式进行，支付现金对价总规模为5亿元，支付股份对价总规模为51.65亿元。　　

【关键词】房企转型，资产重组，供热业务

【摘要】　　6月20日，中房网讯，6月18日，荣万家与荣盛发展订立了债务抵偿框架协议，荣万家将以10.7亿元人民币的代价收购荣盛发展旗下的清偿物业，以此抵销相应债务余额。此次交易涉及的清偿物业包括：位于中国多地的12,689个停车位、5,479套储藏间（总建筑面积约36,169.17平方米）以及112套住宅、公寓及商业单位（总建筑面积约25,945.44平方米）。根据协议，部分物业的使用权将被转让，而住宅、公寓及商业单位的所有权将直接转让。此次交易的代价是基于独立估值师的估值、市场价以及物业市场状况等因素综合确定的，且荣万家无需向荣盛发展另行支付现金。　　

【关键词】债务抵偿，资产收购，关联交易

【摘要】　　6月20日，中房网讯，2025年，港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙中国”）因流动性压力及项目交付资金需求，无力支付2025年11月美元票据利息，触发违约事件。截至2024年12月31日，港龙中国本金总额约1.93亿元的计息银行及其他借款尚未按期偿还，另有9.3亿元借款变为须依要求偿还。2025年5月18日到期的858万美元利息未能支付，违约已成定局。港龙中国已与债权人展开磋商，试图通过债务展期、利率调整等方式避免全面违约，但市场信心受挫，港股股价一度下跌近8%。港龙中国的债务危机与其早年的激进扩张策略密切相关。2007年，港龙中国由纺织行业转型地产，并在2020年上市当年大举购入21块地，总拿地金额达211.5亿元，相当于当年合约销售金额的六成。然而，随着2021年房地产市场降温，销售回款放缓，资金压力骤增。尽管港龙中国自2022年起采取停止拿地、大规模裁员等措施，但仍未摆脱流动性困境。专业人士认为，港龙中国的违约是“对地产周期的判断错误”，其激进扩张策略在行业下行周期中暴露风险。未来，房企需在风险控制与业务发展之间寻求平衡，而市场信心与融资环境的修复仍是行业走出寒冬的关键。　　

【关键词】港龙中国，债务违约，激进扩张

【摘要】　　6月17日，VR陀螺讯，6月，旭辉集团在境内债券重组方面取得重要进展。6月13日，旭辉向境内债券持有人定向发送了整体重组议案，并计划于6月27日至30日召开债权人会议，正式启动投票工作。此次重组方案包括调整未偿债券的本息偿付安排和增信措施，并提供债券购回、股票经济收益权、以资抵债和一般债权等多种选项。与5月26日公布的框架相比，重组议案在细节上进行了优化，例如将未偿本金兑付期限调整为展期9.5年至2035年，利息按1%单利计息，所有利息到期一次性支付。债券购回选项中，旭辉计划以不超过2亿元人民币按每张债券面值18%的价格进行要约购回。股票经济收益权选项中，每100元债券面值可兑换约68股股票。以资抵债选项是本次方案的亮点，旭辉计划以北上广一线城市的优质资产设立信托，每100元债券面值置换信托份额从35元提升至36元。此外，一般债权选项的债券规模不设上限，本金展期8.5年至2034年。业内人士认为，旭辉此次重组方案体现了较大诚意，尤其是以一线城市优质项目作为底层资产，为债权人提供了更具吸引力的选项。旭辉控股董事局主席林中表示，完成境内外信用债重组是旭辉“活下来”的关键，境外重组方案已于6月4日获高票通过，支持率高达92.66%。下一步，旭辉计划于6月26日寻求法院批准境外重组方案。随着重组工作的推进，旭辉将摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”的发展路径，聚焦收租业务、自营开发和房地产资管业务。　　

【关键词】旭辉重组，化债方案，一线城市资产

【摘要】　　6月13日，中国房地产网讯，易居中国自2021年起已连续四年亏损，累计亏损额超过200亿元。2024年，公司实现收入37.98亿元，同比下滑14.58%，净亏损12.73亿元，亏损规模同比扩大2.71%。员工规模从2018年的24218人减少至2024年底的1770人，裁员幅度超过90%。审计机构对易居中国的财务报表出具了“无法表示意见”的审计报告，指出其财务数据失真、透明度不足及持续经营能力存疑。公司资产负债率飙升至479.68%，流动比率低至0.11，现金储备几近枯竭。易居中国的困境与其深度绑定恒大、万科等大客户的商业模式密切相关。恒大暴雷导致易居中国约40亿元应收款沦为坏账，暴露出公司内控漏洞。此外，公司收入结构过于依赖新房销售，缺乏二手房等多元业务作为缓冲。2024年，一手房代理服务收入仅占4.55%，而数字营销服务虽撑起54.8%的营业收入，但也因房企客户萎缩而下滑。为应对危机，易居中国采取了激进的成本控制措施，包括裁员和削减薪酬开支，并积极推进境外债务重组。然而，转型存量市场成为其唯一出路，但需要长期投入。分析人士建议，易居中国应聚焦一二线城市核心业务，转向二手房和数字化服务，或以克而瑞大数据业务为支点，剥离风险较高的代理板块并寻求独立上市。　　

【关键词】易居中国，债务危机，巨额亏损

【摘要】　　6月13日，中国房地产网讯，6月10日建发国际集团通过收购上海弘寿里及上海新闳湾100%股权，获取上海虹口区3幅地块及杨浦区新江湾社区1幅地块，总建筑面积21.55万平方米，总交易金额123.5亿元。该企业2024年在上海仅联合体拿地2宗，此次通过协议方式重回上海，主因核心城市公开市场拿地竞争激烈。数据显示，2025年上半年上海协议出让涉宅地块总价超850亿元，主要分布于黄浦、徐汇等市中心，开发主体多为国企及头部房企。　　

【关键词】建发房产，协议拿地，核心地块

【摘要】　　6月12日，中房网讯，房企债务重组持续提速：融创中国74%债权人签署支持协议，涉及83%证券类债务本金，碧桂园境外债务重组方案获超70%持有人支持，旭辉债务重组方案以92.66%通过率削减66%债务；截至2025年6月，17家房企债务重组获批，12家取得重要突破。债转股成为核心工具，融创通过“全额债权转股”阶梯式转股设计化解600亿元债务，旭辉采用“债转股+展期”组合，龙光集团增设股价保护条款提升债权人接受意愿。克而瑞数据显示，2025年房企债务重组已从个案突破迈向模式复制，金科1470亿元司法重整案创行业纪录，综合清偿率预计从破产清算的3.02%提升至22.36%。　　

【关键词】债务重组，债转股，化债提速

【摘要】　　6月6日，中国房地产网讯，合肥安居集团完成蜀山西宸原著项目138套存量商品房收购，标志着合肥市“收存转保”模式全面落地。该项目位于高新技术产业园区周边，计划2025年下半年投入运营，重点服务科技人才及新市民群体。此前该集团已通过旗下保租房公司完成合肥城建三个项目共计2318套、33.32亿元的商品房收购，并明确存量房收购价格不超过同地段保障房重置价。　　

【关键词】存量商品房，保障性租赁住房，收存转保

【摘要】　　6月6日，界面新闻讯，市场监管总局批准博裕五期美元基金收购北京华联（SKP）百货有限公司42%～45%股权案。交易后Radiance公司通过间接持股仍保持42%～45%股权及控制权，原运营架构维持不变。北京SKP主营业务为百货零售，交易前由Radiance公司和华联集团分别持股60%、40%，交易达成后博裕基金将与Radiance形成共同控制格局。　　

【关键词】市场监管总局，博裕基金，股权收购

【摘要】　　6月6日，中房报讯，招商蛇口于6月4日宣布取消华东、华南等五大区域公司，形成“集团-城市”二级管控体系，总部直接管理全国50余个城市公司。此次调整为2024年以来组织变革的延续，旨在压缩管理成本、提升决策效率，应对行业利润下滑（2024年净利润同比降36%）及投资聚焦核心城市的需求。中国金茂等房企也采取了类似架构调整，但总部管理能力与人员安置仍是挑战。　　

【关键词】组织变革，扁平化管理，行业调整

【摘要】　　5月30日，中房报讯，友好（集团）股份有限公司（友好集团）在连续亏损5年后，决定剥离其核心房地产资产，聚焦零售主业。2025年5月21日，友好集团与新疆和瑞商业投资集团有限公司签订《股权转让框架协议》，拟转让其全资子公司新疆友好华骏房地产开发有限公司（华骏房地产）100%的股权。华骏房地产成立于2007年，曾为友好集团带来可观的财务收益，但近年来由于房地产市场下行和公司自身经营问题，华骏房地产的资产总额虽有一定规模，但净资产为负，2024年营业收入仅为44.81万元，净利润为-27.81万元，成为公司业绩的拖累。此外，友好集团2024年资产负债率高达93.49%，远超零售行业平均水平，面临较大的偿债压力。此次资产剥离旨在盘活存量资产，补充现金流，回流资金将用于民生产业发展。友好集团表示，未来将集中资源发展商业零售业务，提升业绩和经营成效。　　

【关键词】友好集团，房地产剥离，零售主业

【摘要】　　5月30日，中房网讯，截至当前碧桂园境外债务重组遭遇双重阻碍：持有48%银团贷款份额的7家银行协调委员会中，中国银行及工商银行等关键银行尚未签署重组协议；持有超30%美元债的特设小组（AHG）反对1.78亿美元补偿款通过"现金+实物支付票据"混合方式支付，尽管该小组已签署重组支持协议。根据协议条款，支付方案需获特设小组同意方可推进。　　

【关键词】债务重组，银团补偿，债权人分歧

【摘要】　　5月30日，中房报讯，5月26日越秀服务公告拟在股东会审议董事会任职变动，此前5月22日已披露原董事会主席朱辉松因集团工作调整辞任，由江国雄接任并同时执掌越秀房托。2024年公司营收同比增长20%至38.68亿元，但净利润同比下滑27.5%至3.53亿元，毛利率降至23.3%。新任主席江国雄兼具财务、区域管理及商业运营背景，集团计划通过整合商业资源、数字化降本（2024年人均管理面积提升15%至6580平方米）及拓展城市服务等战略破局。　　

【关键词】高层变动，战略转型，盈利压力

【摘要】　　5月23日，中国房地产网讯，2024年，北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“首创城发”）营业总收入为165.79亿元，同比下降35.5%；净利润由盈转亏，亏损54.03亿元；归属母公司所有者的净利润更是创下近五年来最大亏损额，亏损60.37亿元。2021年重组后，首创城发经历了两年内三度更换董事长的动荡。2024年12月，秘勇接任董事长，此前刘永政上调至母公司首创集团担任董事长。新任董事长秘勇在2025年4月提出力争在二季度超预期实现双过半目标，并带队考察了上海力宝广场项目。首创城发的困境不仅体现在人事更迭上，还体现在财务和库存问题上。2024年，首创城发亏损主要源于前期房地产政策调控及行业波动影响，项目销售毛利较低，借款利息停止资本化导致费用化利息增加，部分房地产开发项目计提存货跌价准备，以及非经营性损益减少。2024年末，首创城发存货高达700多亿元，占总资产的近一半，计提减值22.19亿元。由于库存高企，首创城发自2023年起暂停公开市场拿地，导致销售额大幅下滑。克而瑞数据显示，2021年至2024年，首创城发销售额从546亿元下跌至75.6亿元，2024年同比跌幅超56%。　　

【关键词】首创城发，人事更迭，亏损

【摘要】　　5月23日，中国房地产网讯，5月16日保利发展与国寿投资签署战略合作协议，重点围绕存量资产盘活、不动产经营提升及创新融资模式展开合作。保利发展提出未来3年将租赁住房规模扩大至30万间，当前在管规模为4.5万间；国寿投资作为保险资管平台，曾参与多单租赁住房REITs及ABS项目，双方将探索经营资产基金、公募REITs等合作路径。2024年保利发展商业经营收入约40亿元，占总收入仅1.3%，计划通过加速不动产经营业务提升收入占比。　　

【关键词】保利发展，国寿投资，租赁住房

【摘要】　　5月23日，中国房地产网讯，广州市规划和自然资源局南沙区分局于5月14日发布文件，认定阳光城旗下广州市百顺欣光房地产有限公司持有的南沙区3.3万平方米商住用地为闲置土地。该地块系阳光城2016年以12.67亿元收购所得，原规划建设290米区域地标，但因企业原因未按合同约定于2023年2月9日前动工。根据《闲置土地处置办法》，企业或面临土地闲置费征缴或无偿收回风险。目前阳光城正与政府协商后续方案，市场推测该地块可能进入收储流程。阳光城表示，其广州剩余地块仍计划开发，当前重点聚焦住宅项目保交付。　　

【关键词】阳光城，闲置土地，政府收储

【摘要】　　5月16日，中房报讯，新城悦服务因核数师审计发现8亿元未披露关联交易触发停牌危机。该交易未经董事会批准且银行对账单异常，虽资金已于2024年底偿还，但内控漏洞引发独立调查。公司股价停牌前较2024年高点跌67%，市值蒸发超50亿港元。调查委员会将追溯资金用途及决策链条，行业专家指其性质与恒大物业134亿挪用案相似，警示停牌或长达数年。数据显示，新城悦服务70%在管项目依赖关联方新城控股，深度捆绑模式显脆弱性。　　

【关键词】关联交易，停牌危机，合规风险

【摘要】　　5月16日，中房报讯，上海大名城2024年归属母公司净亏损23.36亿元，同比降幅达1149.65%，主因连续三年未新增土储导致可售资源锐减，叠加降价促销引发存货减值21.63亿元及递延所得税转回5.05亿元。期末土储仅40.3万平方米，货币资金同比下降62%至8.4亿元。公司启动二次战略转型，布局AI算力（成立福建名城数字科技）与低空经济（投资峰飞航空科技），但新业务尚未形成规模效益，2024年算力服务仅贡献679万元收入。　　

【关键词】净亏损，土储收缩，战略转型