【摘要】 9月6日，丁祖昱评楼市讯，刚刚过去的8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地新规的影响，8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。从百强房企来看，截止8月末，新增货值百强房企门槛值为50.7亿元，同比下降17%，与上月末相比降幅收窄2个百分点，投资积极性仍低位徘徊。从排名拿地TOP10的企业来看，投资聚焦且谨慎，大部分集中在10个左右城市，在对热点城市的选择上重合度较高。其中，杭州和上海是拿地TOP10房企选择最多的城市，成都、南京、苏州、西安为第二梯队。在资金有限的压力之下，房企押宝优质核心地块成为常态，未来土拍热度指标将逐步与新房市场趋同。
【关键词】投资下滑，城市聚焦，核心地块
【摘要】 9月5日，丁祖昱评楼市讯，在刚刚过去的半年报季上，不少房企都将代建纳入其未来发展方向。如华润置地表示未来要持续打造“代建代运营+片区统筹+智慧城市运营”的独特生意模式。据克而瑞测评，上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30企业新增签约面积7469万平方米。累计来看，截止2023年6月30日，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。目前，我国的代建行业仍处于发展阶段。随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。
【关键词】代建，签约面积，新赛道
【摘要】 9月4日，丁祖昱评楼市讯，当前，房地产市场面临前所未有的下行压力，百强房企前8月累计销售业绩同比下降8.5%，各梯队房企业绩增速出现大幅下滑。尽管行业整体面临挑战，但2023年TOP20房企的格局基本稳定，民企席位占比降至四成。其中，TOP20房企中，一些民营企业凭借敏锐的市场洞察力、聚焦的深耕实力以及过硬的产品力，在行业洗牌阶段逆势而上，实现了梯队的跃升。在当前市场低迷的情况下，虽然整体出现“国进民退”，但仍有部分民营企业在本轮行业深度调整中实现逆势发展。这些民企上升路径多元，但具有以下多方面的共性：正现金流/较低的负债率堆筑安全壁垒；战略制定要有长期主义的核心；“产品+服务”是未来发展的母命题，新模式下需不断提升价值创造力。
【关键词】民营房企，逆势发展，上升路径
【摘要】 9月1日，中房报讯，8月最后一天，万科召开2023年中期业绩推介会。上半年，万科营业收入2008.9亿元，同比下滑2.9%；归属上市公司股东净利润98.7亿元，同比下滑19.4%。面对市场的变化，郁亮给予了最新的判断，目前市场显然已经跌过头，当前政策已经在发力，希望已经出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理水平。郁亮表示，过去住宅是以解决刚需住宅为主，未来则是改善需求挑起大梁，包括城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等方面，都是未来的重要业务领域，也都是市场新的业务机会。上半年，万科经营服务业务取得全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务收入同比增长12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务收入增速分别达到17%、10.6%和7.3%。
【关键词】利润下滑，市场超跌，经营性业务
【摘要】 8月30日，金融街讯，8月27日，证监会发文进一步规范上市公司股份减持行为，明确“上市公司存在破发、破净情形，或者最近三年未进行现金分红、累计现金分红金额低于最近三年年均净利润30%的，控股股东、实际控制人不得通过二级市场减持本公司股份”。截至8月25日收盘价统计，证监会分类下的111家房地产行业上市公司中仅39家满足最新减持要求，占比35.1%，市值合计5363亿元，占行业总市值的37.9%。在不满足减持要求的72家企业中，58家（占比80.6%）与当前市值过低有关（破发或破净），18家（占比31.9%）与企业分红不足相关（近三年未分红或分红不足，部分企业同时不满足市值及分红要求）。
【关键词】股份减持，新规，现金分红
【摘要】 8月29日，中房报讯，8月28日，中海地产交出了2023年上半年的成绩单。报告期内，中海地产实现销售合约额人民币1801.8亿元，同比增长30.1%；归属上市公司股东核心净利润138.2亿元，归属股东核心净利润率15.5%，继续保持在行业最高区间。颜建国结合市场形势与中海的发展策略，向投资者讲述了三个“变与不变”。第一，房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业。第二，房地产转折期不确定性增强，市场变化多端，不变的是中海稳中求进的高质量发展策略。第三，下半年的市场仍在变化中，中海全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。
【关键词】销售大增，净利润率，稳中求进
【摘要】 8月29日，中房报讯，在距离“摘牌”大限还剩不到30天时，中国恒大正式复牌。8月28日，中国恒大复牌首日股价大跌，截至收盘下跌78.79%，报0.35港元，总市值为46.22亿港元。前一天，中国恒大发布中期业绩报告，上半年，中国恒大收入1281.8亿元，同比增长43.57%，毛利继续回正录得98亿元，毛利率为7.64%。复牌首日，中国恒大还将境外债务重组协议安排会议再延期，而债务重组也是恒大当前所需解决的最紧要事务。上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示，恒大实现复牌，积极的一面是度过了摘牌危机，业绩符合了上市复牌的要求。但复牌首日的表现说明市场对恒大的前景充满担忧，在此背景下，恒大的境外债务重组协议谈判难度可见一斑。
【关键词】恒大复牌，股价大跌，债务重组
【摘要】 8月23日，和讯房产讯，8月18日，龙湖集团披露中期业绩并召开线上发布会。上半年，龙湖集团实现合同销售额为985.2亿元，同比增长14.8%；毛利润139亿元，毛利率提升至22.4%；股东应占溢利80.6亿元。针对市场最为关注的债务问题，2023年仅余11月到期的1.19亿元公司债，同时主动提前铺排提前偿还将于2024年1月到期的港币银团贷款72亿港元。地产开发业务之外，多元化业务成为龙湖业务发展中的一大亮点。上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。从利润结构来看，龙湖经营性业务利润占比已经过半，开发、运营、服务三大业务，正发挥“1+2+2”航道协同效应，驱动公司利润结构多元化，增强抗周期避风险能力。
【关键词】稳健增长，动能转换，多元化业务
【摘要】 8月21日，中房报讯，8月18日，融创中国在港交所发布公告，预期上半年净亏损150亿元至160亿元，去年同期净亏损约187.6亿元，亏损主要受房地产市场下行影响，本期间结转收入较少且结转的物业项目毛利率较低，及外汇波动造成预期净汇兑损失等所致。8月17日晚，融创中国公告称，为解决集团对荣丰公司相关债务偿还问题，公司将出售臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等3个项目，涉及总金额约12.3亿元。这是继8月10日出售与首开合作开发的福州榕耀之城项目后，融创再次出售项目。与此同时，据知情人士透露，融创中国积极面对地产行业环境变化，落实降费增效，目前考虑未来将部分职能条线搬到天津。
【关键词】净亏损，出售项目，降费增效
【摘要】 8月21日，中房报讯，据不完全统计，截至8月18日，约有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，其中有超过6成房企预计亏损，亏损总额从10亿元～550亿元不等，累计总亏损额超千亿元。其中，不只有金科、世茂、华夏幸福、禹洲、融创等“出险”房企，金茂、远洋、华侨城、格力地产、首开股份、华远地产等央企、国企及混合所有制企业均在其列。诸多房企亏损原因都指向了市场环境及房地产销售下行项目结转结构变化导致毛利率下降，以及应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损，外汇波动造成预期净汇兑损失等。此前未出险房企最近也深陷债务危机，说明当前楼市所处的宏观基本面已发生巨大变化。
【关键词】业绩预告，经营亏损，债务危机
【摘要】 8月21日，中房报讯，8月18日晚，对于网上出现恒大在美国提出破产保护的报道，中国恒大发布澄清公告称：“本公司目前正在正常按照计划推进境外债务重组。由于本集团的美元债券受纽约法管辖，本公司根据美国法典第11篇第15章，向美国法院申请承认香港和英属维尔京群岛（BVI）法律体系下的境外债务重组协议安排，系正常推进境外重组程序的一部分，不涉及破产申请。”北京市盈科律师事务所高级合伙人律师李松表示，申请破产保护后，企业就可以不用支付债务且可以终止所有集体股东在美国的起诉，直到和债权人达成债务重组协议才开始支付债务清偿。如果恒大或其关联公司在美国遭受诉讼，获得第15章的保护将为公司提供宝贵的时间和空间进行重组。
【关键词】破产保护，债务重组，资产保全
【摘要】 8月18日，丁祖昱评楼市讯，房企流动性压力仍在蔓延，7月以来不断有房企卷入债务危机的漩涡。7月25日，远洋集团公告称，“账面可动用资金几近枯竭，公司债券按期足额兑付存在较大困难”，其中，8月2日到期的一只债券兑付计划延期一年。紧接着，隆基泰和宣布出现流动性危机，并向法院申请重整。进入8月，碧桂园未能如约支付两笔美元债利息，虽未构成实质性违约，但加剧了市场的担忧，对行业信心修复进程也是一次不小的震荡。房企流动性危机仍是一个待解的重要课题，需要政策支持、销售端、融资端多方支撑，但目前来看，销售回款大幅走弱，房企融资环境仍然较为严峻。
【关键词】流动性压力，债务危机，销售走弱
【摘要】 8月15日，中房报讯，8月14日，有消息称，龙湖已提前将17亿元款项拨入“48龙湖04”债券兑付专户，目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。此外，据媒体消息报道显示，龙湖2024年1月到期的153亿港币银团贷款，目前也已提前偿还72亿港元，其计划在年内全部提前偿还。实际上，这并非龙湖首次提前还款。去年11月，龙湖曾经在10天之内发布了三次提前偿还债务的公告，包括两次银团贷款的还款以及一笔美元债的偿还，合计提前还款金额超过百亿港元。在去年末的一波集中偿付后，龙湖管理层也透露，公司2023年内已无到期海外债务，年内整体到期债务规模可控，且在手现金充裕，现金短债比也处于行业高位。
【关键词】提前偿债，现金充裕，财务稳健
【摘要】 8月15日，丁祖昱评楼市讯，根据上海票交所数据显示，2023年2月末到7月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量同比大幅减少20.5%；占全部商票逾期企业的比重环比降低7.9个百分点至55.9%。与此同时，房企商票清偿速度明显加快。从商票逾期增量看，7月末环比净减少15个商票逾期的项目公司，6月发生逾期但7月实现逾期余额清零的项目公司就有313个。房企商票逾期情况趋于稳定。考虑8月以来政策利好频发，随着行业基本面弱复苏、商票到期规模体量小等因素，房企新增逾期的风险在逐渐降低。
【关键词】商票逾期，增速放缓，风险降低
【摘要】 8月14日，丁祖昱评楼市讯，2023年至今房地产市场经历了多个阶段，7月下旬以来中央频繁表态，释放利好信号，但楼市仍然延续探底行情。从企业来看，截至2023年7月，百强房企全口径销售金额已有10家过千亿，过500亿的有17家，从这些企业的单月销售情况来看，2023年“千亿房企”数量将在去年“腰斩”的基础上进一步下滑，最终仅约16～17家企业保持千亿规模。在整体行业规模见顶回落之后，未来全国性的规模房企数量将大幅减少，主要还是以央国企为主，除此之外会有很多区域性的和专业性的企业。目前整个行业已经从原本所熟悉的运作模式，走到了一个不熟悉的模式之中，未来仅20强还有追求规模的可能，其余企业将会更多的致力于专业及区域、城市方面的发展。
【关键词】市场探底，千亿房企，规模缩水
【摘要】 8月14日，中房报讯，8月10日晚，碧桂园发布了上半年的盈利预警，透露预计将录得450亿元至550亿元的净亏损。随之披露的还有一则内幕消息，该公司表示遇到了自成立以来最大的困难，虽然公司上下已全力以赴自救，但受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。据碧桂园内部人士透露，本轮调控以来，虽然国家数次表态要支持优质房企合理融资需求，但在实操过程中，民营房企的借新还旧通道并未打开，该公司的融资性现金流持续净流出。接下来，碧桂园表示将全力自救，包括考虑采取各种债务管理措施。业内猜测，目前房企主流的债务管理方式便是全面重整，不排除碧桂园也会考虑这个方案。
【关键词】净亏损，再融资环境，全力自救
【摘要】 8月11日，金融街讯，8月10日，碧桂园控股发布公告，披露公司上半年预计出现较大亏损，未经审计的亏损额度大约介乎约450亿元至550亿元。导致亏损原因主要是由于房地产行业销售下行的影响，业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。同时，碧桂园还透露，当下公司遇到了自成立以来最大的困难，受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。碧桂园表示，面对行业整体极端困难的局面，公司上下一心，千方百计开展自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模的下降以及资本市场信心修复均尚需时间，企业整体经营压力有增无减。
【关键词】巨额亏损，销售下行，流动性压力
【摘要】 8月10日，丁祖昱评楼市讯，未来“城中村改造”将成为城市更新与城市发展的重点抓手。从目前来看，很多“城中村改造”项目仍要以政府主导展开，同时操作上还是需要专业企业的参与，因此将会带动政府代建需求进一步扩大。在此轮“城中村”改造中，属地、背景、经验能力都将成为企业竞逐的筹码。以下三类企业或成为有力竞争者和主要参与者：一类是地方国企或央企，凭借背景优势和政企关系可以更广泛、及时地获得政府代建信息。一类是深耕一二线城市企业，对于高能及城市规划、产品已有一定的研究和实践。还有一类是运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业，能够更大程度保障项目效率和质量，也将是政府代建的优先考虑合作方。
【关键词】城中村改造，代建需求，三类企业
【摘要】 8月8日，界面新闻讯，8月8日，碧桂园有两笔应于8月7日支付的美元债的票息仍未支付。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，利率分别为4.2%、4.8%，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。受此影响，8月8日多只碧桂园美元债大跌，境内债券跌幅更甚。其中，“21碧地03”跌超28%、“21碧地04”跌超20%，均盘中临停；“19碧地03”跌超19%，“20碧地03”跌超17%，“20碧地04”跌超14%。此外，截止至8月8日交易所债券市场收盘，地产债普遍下跌。其中，阳光城集团发行的债券“阳光优A”跌幅更是超过了37%，“16腾越02”跌超27%，一度盘中临停，“21旭辉01”、“21龙湖04”跌幅也均超10%。
【关键词】碧桂园，美元债预期，地产债下跌
【摘要】 8月8日，华尔街见闻讯，8月8日，碧桂园应于8月7日支付的两笔美元债利息、合计约2250万美元未支付。碧桂园方面对此表示，利息支付有30天付息宽限期，公司目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。碧桂园目前遇到的问题，有很强的行业背景。在开年小阳春过后，房企销售持续转弱，在7月出现二次探底。销售额和再融资环境的持续低迷，以及资金监管的影响，让大多数房企流动性承压。克而瑞数据显示，刚刚过去的7月是近年来楼市最冷的一个月，无论民营房企，还是央国企普遍销量大幅下滑。不过也要看到，近期房地产政策已经出现重大利好。在未来一个月里，如果市场信心回暖，融资端获得更多支持，碧桂园有望迎来转机。
【关键词】债务逾期，销售转冷，流动性承压
