中国行业发展报告

【摘要】　　12月8日，中房网讯，12月5日，万科A公告称，公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级。根据公告，联合资信将终止对万科主体及“21万科04”等12只债券的信用评级，中诚信将终止对万科主体及“21万科02”的债项信用评级，且不再更新相关评级结果。万科表示，这一决定基于公司自身需求和业务实际情况，不会对生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响。　　

【关键词】万科，信用评级，终止

【摘要】　　12月8日，中房报讯，12月3日，万物云宣布不超过5亿元的股份回购计划，这是其上市三年多来第三次回购。公告称此举旨在彰显公司信心并为股东创造价值。此次回购时点恰逢万科将所持万物云57.16%股权全部质押给深圳地铁，质押规模超300亿元。万物云股价已跌破预警价24.81港元，接近19.08港元的平仓线，引发市场对质押风险的担忧。2023年10月，万物云首次回购6.32亿港元，效果有限；2024年6月又启动58亿港元回购，创行业纪录，但股价随后重回下跌通道。截至2025年6月底，万物云现金及等价物为114.6亿元，强调回购资金来自自有资源。　　

【关键词】回购，质押，股价

【摘要】　　12月8日，丁祖昱评楼市讯，随着2025年步入收官阶段，房企经营策略转向，重心向项目开发与销售端倾斜，投资端则普遍审慎。38家房企11月实现单月业绩环比增长，15家增幅超30%。头部房企如中海地产、华润置地等销售金额环比增长，下半年多数头部房企单月销售环比“涨多跌少”。前11月8家房企全口径销售金额破千亿，中国金茂同比正增长。年末房企投资理性，30家房企单月投资金额约234亿元，12家有新增土储，中海、绿城等3家拿地金额超30亿元。四季度销售持续筑底，房企投资谨慎，集中一二线城市优质地块。房企战略重心转向内生能力构建，注重精细化运营和债务风险控制，一二线布局企业预计率先企稳。　　

【关键词】房企策略，销售冲刺，投资审慎

【摘要】　　12月5日，中房报讯，自今年7月新任董事长齐占峰上任以来，北京城建发展展现出强劲扩张态势。近3个月，公司在北京土地市场连落3子，总耗资超77亿元；截至11月底，其在北京拿地总额已破100亿元。2025年前三季度，公司实现营业总收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%。齐占峰上任后迅速处置部分滞销存货和低效资产，回笼资金5亿～6亿元，并通过联合拿地方式控制负债增幅，努力将资产负债率维持在76%左右。公司近期获取的地块均位于北京四环内或近郊成熟板块，且多为联合体竞得。尽管业绩增长，但主业造血能力的稳定性仍需观察。　　

【关键词】拿地扩张，财务策略，北京市场

【摘要】　　12月4日，中房报讯，12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司股权结构发生调整，新华保险旗下坤华投资及坤元辰兴退出，万达商管全资子公司上海万达锐驰接手，标志着该广场在2024年7月被出让后重新回归万达全资掌控。该广场成立于2010年，商业面积24万平方米，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上。万达此次赎回动作是近3年出售超80座万达广场后的首次回购，此前还出售了204家酒店、万达电影控股权等资产，3年回笼资金超千亿元。截至2025年9月，万达境内债已清偿完毕，但整体负债仍接近6000亿元，万达商管有息负债达1375.61亿元。　　

【关键词】万达广场，资产赎回，债务重组

【摘要】　　12月3日，中房网讯，12月1日，万科通过主承销商向“22万科MTN004”债券持有人披露了初步展期议案。该债券起息日为2022年12月15日，债项余额20亿元，票面利率3.00%，原定兑付日为今年12月15日。根据方案，债券将展期一年，本金兑付日调整至2026年12月15日。展期前已产生的利息延期12个月支付，即2026年12月15日支付，延期期间不计复利；展期期间票面利率维持3%不变，新增利息本金一同支付。　　

【关键词】万科，债券展期，兑付方案

【摘要】　　11月27日，中房网讯，11月26日，中国银行间市场交易商协会官网公告显示，万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据将召开持有人会议，审议债券展期事项。该债券本金兑付日为2025年12月15日，债项余额20亿元，利率3%。10月26日，万科遭遇股债双杀，多只境内债券大跌，“22万科02”一度跌超35%，“21万科04”跌超30%，万科A股价创近十年新低。除22万科MTN004外，还有一笔12月28日到期的22万科MTN005，两笔债券余额57亿元，需偿还本息约58.71亿元。　　

【关键词】万科，债券展期，股债双杀

【摘要】　　11月27日，丁祖昱评楼市讯，2025年1～9月，头部代建企业扩张意愿强烈，新增签约建面达15771万平方米，同比增长31%。绿城管理新拓规模超2700万平方米，领先行业；旭辉建管、润地管理等6家企业新拓规模超1000万平方米。同期代建中标项目432个，同比增长18%，增速较2024年下降10个百分点，但第三季度中标172个，同环比分别增长37%和17%。政府和国企项目占比70%，但9月降至70%，私企及其他委托方占比小幅提升。三四线城市占比51%，长三角区域占比47%。行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布，推动行业规范化发展。　　

【关键词】代建，头部企业，中标增长

【摘要】　　11月26日，中房网讯，11月25日，万科企业股份有限公司回应投资者提问时表示，公司持有的贝壳股票已全部出售。2017年，万科出资30亿元入股链家集团，其中26亿元入股链家地产，4亿元投向链家系另一公司。链家D轮融资后，万科持股比例稀释至约5.5%。2018年链家重组，贝壳找房成立，万科持股平移至贝壳。2020年8月13日贝壳在美上市，万科持股比例降至约4.13%，但持股市值因股价上涨大幅增长。2023年6月，万科在深交所互动易平台回复称仍持有部分贝壳股份，但此次未透露减持细节，包括时间、节奏和收益。　　

【关键词】万科，贝壳，股票出售

【摘要】　　11月25日，中房网讯，11月17日，港股大悦城地产公告私有化决议案获批准，预计11月27日退市。10月，五矿地产和上坤地产相继退市。近3年已有28家上市房企退市，2023年12家、2024年9家、2025年7家。退市原因包括A股“面值退市”和港股停牌超18个月。今年以来，首创钜大、北京建设等主动私有化退市增多。目前H股仍有8家内地房企停牌，当代置业、中原建业已触及强制退市条件。业内人士预计未来2～3年退市潮将持续，行业将经历洗牌和重组。　　

【关键词】房企退市，资本重构，行业调整

【摘要】　　11月24日，中房报讯，11月20日，万科召开2025年第一次临时股东会，董事长黄力平首次以新身份亮相，表示深铁集团将帮助万科化解风险。会议表决通过议案，深铁集团自2025年起提供不超过220亿元借款，用于偿还公开债本息及指定借款利息。截至目前，深铁已提供213.76亿元借款，剩余额度有限。万科需对借款提供抵质押担保，担保物包括经营性房地产、固定资产等，质押率为50%～70%。万科已质押万物云55.8%股权，可自由支配股份仅剩1.32%。2024年深铁因万科业绩亏损超百亿元，自身净利润亏损335亿元。万科前三季度营收1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏280.2亿元；1～10月销售金额1152.8亿元，同比下降43%。　　

【关键词】万科，深铁，借款担保

【摘要】　　11月24日，中房报记讯，11月19日，金科服务回应退市进展称业务规划和管理架构暂无重大调整，需关注后续公告。11月18日，金科服务与博裕资本旗下Broad Gongga联合公告提出经修订要约，建议撤销上市地位。要约包含基础价6.67港元和有条件提高价8.69港元，后者较停牌前收盘价溢价26.49%。若交易达成，金科服务将成为第四家退市的港股物企。博裕资本自2021年底开始增持，2024年3月持股跃升至55.91%，取得控股权。2022至2024年，金科服务连续三年净亏损超33亿港元。退市后，博裕资本或实施业务重组和资本运作。要约需获得至少39.68%无关联股东支持，目前仅收获7.38%股份。要约截止日延至2026年1月26日。　　

【关键词】金科服务，退市，私有化

【摘要】　　11月24日，中房报讯，北京CBD商业地标世贸天阶近期与龙湖商业签约合作，将由龙湖进行改造运营，引入新品牌与业态实现转型。世贸天阶于2006年建成，以250米天幕闻名，但近年因品牌老化、客流量下滑面临困境。龙湖商业计划将其打造成北京第10个商业项目，利用“天街”系列成熟运营模式提升客流与复购黏性。世贸天阶曾多次尝试资本变现，包括2015年秘密挂售和2017年资产证券化，均未成功。龙湖商业需解决定位重塑、租金平衡、空间改造等挑战，面临周边激烈竞争和消费者认知重塑问题。　　

【关键词】商业转型，龙湖接手，世贸天阶

【摘要】　　11月21日，中房报讯，上海核心商圈地标仙乐斯广场或将易主，厦门市属国企象屿集团拟以21亿元收购其90%权益，成交单价约3万元/平方米，较2023年底28亿元初始报价折让25%。该项目前身为1936年英籍商人投资的“仙乐斯舞厅”，2001年重建为总建面8.5万平方米的商办综合体，商场出租率约90%，办公楼出租率超70%。象屿集团为厦门市属国企，旗下象屿地产近年加速在上海住宅市场扩张，但多个郊区项目去化承压，此次收购被视为其资产配置转向。2025年三季度上海大宗交易市场内资占比达100%，呈现内资主导的新格局。　　

【关键词】上海地标，厦门国资，商办交易

【摘要】　　11月21日，中国房地产网讯，11月20日，万科举行2025年第一次临时股东会，表决通过了《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》。根据议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。万科后续需对已发生的借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前偿还已发生的借款本息。万科董事长黄力平表示，深铁将与各方帮助万科有序化解风险，摆脱困境，继续按照市场化、法治化的原则支持万科健康发展。未来万科将从战略聚焦、规范运作和科技赋能三方面着手，推动业务布局优化和结构调整。　　

【关键词】万科，深铁，股东借款

【摘要】　　11月20日，中房报讯，11月13日，华润置地成功发行43亿元人民币“点心债”和3亿美元债券，这是2019年以来中国房企首笔同类交易。同日，复星国际发行4亿欧元债券，票息率5.875%。此前，绿城中国、新城发展等企业已发行境外债券，但利率差异显著：华润置地美元债利率4.125%，新城发展则高达11.88%。华润置地还公布39亿美元中期票据计划，获穆迪“Baa1”、标普与惠誉“BBB+”评级。复星国际债券获3倍认购，利率较初始指导价下降25个基点。绿城中国2月发行5亿美元债，利率8.258%，用于债务再融资。新城发展6月至10月三次发行美元债，利率均为11.88%，应对到期债务。　　

【关键词】房企融资，海外债券，利率差异

【摘要】　　11月18日，中房网讯，11月17日，珠免集团公告拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权以55.18亿元价格转让至珠海投捷控股有限公司，交易以现金方式支付。此次交易构成重大资产重组，存在因股价异常波动或内幕交易嫌疑导致交易暂停或终止的风险。交易前，珠免集团主营业务包括免税为核心的大消费业务及房地产业务。通过此次交易，公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于免税业务为核心的大消费领域。　　

【关键词】股权转让，资产重组，免税业务

【摘要】　　11月18日，丁祖昱评楼市讯，北京CBD商业标杆世贸天阶因业态滞后与客流下滑被龙湖商业接手改造。龙湖2025年前10月合约销售额558亿元，预计全年跌破千亿，为2017年以来首次。2025年上半年其运营及服务业务收入占比22.6%，与华润置地（21.7%）相近，但毛利率12.6%远低于华润的24%。世贸天阶总建面8万平方米，空置率40%～50%，改造面临资金、租金收入和经验三大挑战：龙湖货币资金持续减少；需投入巨额资金升级天幕等设施；需重新定位租户结构并提升出租率；此前89座购物中心以新建天街为主，缺乏老旧商业体改造经验。　　

【关键词】商业地产，龙湖，世贸天阶

【摘要】　　11月13日，中房网讯，截至10月31日，A股85家上市房企披露2025年三季度业绩报告，其中超4成房企营收同比增长，43家实现盈利，占比超五成；37家归母净利润同比增长，占比43.53%。保利发展、万科A和招商蛇口营收位列前三，分别为1737.2亿元、1613.9亿元和897.66亿元。部分头部房企亏损较大，万科净亏损280.2亿元，*ST金科亏损107.78亿元，华夏幸福亏损98.29亿元。25家房企实现营收和归母净利润双增，其中天保基建净利润增幅最大，达7158.91%。*ST中地因资产重组扭亏为盈，净利润同比增长424.13%。行业整体仍处调整周期，核心城市活跃度提升或助力部分房企利润表修复。　　

【关键词】房企，三季报，亏损

【摘要】　　11月10日，丁祖昱评楼市讯，2025年是房企债务重组的关键一年。11月5日，融创中国96亿美元境外债重组方案获香港高等法院批准，成为首家完成境内外债务全部重组的龙头房企。11月6日，碧桂园公告显示，其两类计划会议分别以83.71%和96.03%的债权额支持通过重组方案，债务重组基本锁定成功。两家企业均为2021年克而瑞销售榜TOP3房企，其重组成功对行业信心和风险出清意义重大。融创的境外重组采用全额债转股模式，约96亿美元债务基本清零。碧桂园第一类计划涉及41名债权人、41.01亿美元债权，第二类计划涉及2382名债权人、112.28亿美元债权。2025年共有42家房企披露重组计划，17家已完成全部或部分重组，其中9家为2025年获批。　　

【关键词】房企，债务重组，融创