中国行业发展报告

【摘要】　　雅居乐是一家总部位于广州、深耕高端房地产的综合性企业集团，长期坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，曾被称为“华南五虎”之一。自2022年起，雅居乐就显现出流动性压力，苦苦支撑两年之后，于2024年5月宣布境外债违约。究其原因来看：一是销售骤降。2022年、2023年、2024年1～7月，雅居乐房地产项目预售金额同比分别下降53.2%、30.6%、67.9%。二是持续亏损。2023年、2024年上半年，雅居乐分别实现毛亏损5.2亿、18.7亿元，净亏损128亿、89亿元。三是现金流紧张。截至2023年末，雅居乐现金短债比降至0.5，连续两年低于1.0，剔除受限制现金后的现金短债比为0.3，连续三年低于1.0。其物业管理业务也受到了较大的影响。2024年上半年，雅居乐物业管理服务收入同比下降8.8%，在管面积较上年末下降2.4%。虽然当前正处于政策全面放松、楼市加快筑底企稳的窗口期、转折期，但对于雅居乐来说，2024、2025年仍是风险持续暴露的艰难时期。预计雅居乐将全力保交付稳经营，同时积极寻求债务解决方案。

【关键词】销售骤降，连续亏损，债务违约，信用风险

【摘要】　　旭辉集团是一家总部位于上海的综合性大型房地产企业，专注于一线、二线城市及重点城市成熟板块，一度被业内称为“合作开发之王”，并于2022年11月出险。2023年，旭辉控股集团实现合同销售金额约700.03亿元，同比下降43.6%，全口径销售排名降至行业第19位；营业总收入718.33亿元，同比增长51.4%，全力“保交楼”成效突出；毛利率为15.64%，而净利率为-12.08%，主要因为计提了87亿元的减值准备。面临巨大的债务压力，旭辉集团在2023年成功完成了多笔境内外债务展期和股权互换退出项目，2024年4月与债权持有人小组就境外债重组方案达成一致意见，预计将削减约33亿至40亿美元的境外债务。展望2024年，旭辉集团将全力冲刺8万套新房的交付目标，并将积极推进销售和奋力自救，但仍难掩市场调整和企业出险带来的双重影响。初步预计，2024年旭辉集团将实现合同销售额380亿元左右，同比下降45.7%；营业总收入536亿元，同比下降25.4%左右；毛利率趋于小幅回落，净利亏损状态仍将延续。在市场尚未恢复的情况下，旭辉集团化债之路依然艰难。

【关键词】保交楼，销售下滑，资产减值，债务重组

【摘要】　　大悦城控股是中粮集团旗下的地产投资和管理平台，坚持“双轮双核”的轻重并举战略，2019年完成重大资产重组和品牌焕新，旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产，在商业地产领域处于领先地位。2023年，大悦城控股实现合约销售额461亿元，同比下降18.8%；营业总收入367.83亿元，同比下降7.1%；毛利率26.5%，其中销售型业务、投资物业及相关服务、酒店业务毛利率分别为19.6%、61.2%、35.3%；净利率仅为0.3%，主要因为计提资产减值损失较多、三费费率过高等。截至2023年末，大悦城控股土地储备可售货值约1526亿元，有息负债735.05亿元，现金及现金等价物290.73亿元，“三道红线”处于黄档水平。展望2024年，大悦城控股合约销售额将延续近两年的下降态势，行业销售排名有望继续上升；受开发业务结算收入下滑影响，营业总收入将继续下滑，毛利率、净利率表现或将改善，经营性业务将延续良好增势，成为跨越周期的重要保障。

【关键词】双轮双核，商业地产，收入下滑

【摘要】　　合生创展是一家老牌家族房企，2004年就成为年销售额突破百亿的地产品牌之一，同时也是最早启动高端产品战略、最早深耕城市更新领域的房地产企业之一。合生创展不以规模扩张为主要目标，而是选择聚焦高能级城市，并奉行“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式，储备了大量优质的土地储备，保持了财务的稳健性和充足的盈利空间。同时，合生创展还形成了地产、商业、基建、物业（合生活）、投资五大板块并驱发展的业务格局，且经营性业务已步入收获期，地产、商业已实现双轮驱动。2023年，合生创展实现合同销售额326亿元，其中高端产品缦系品牌销售额占比高达77%；营业收入、核心利润同比分别增长26%、114%，毛利率高达27.7%，处于行业领先水平。此外，除合生创展外，该家族还有另外一家地产开发主体——珠江投资，两者合计拥有土地储备权益货值9054亿元，居行业第四位，是名副其实的隐形地产航母，预计将成功穿越本轮调整周期。

【关键词】一线城市，高端产品，土地储备

【摘要】　　中国金茂是中国中化旗下城市运营领域的平台企业，坚持“城市运营商”战略定位，推动“双轮双翼”升级。2022年，中国金茂实现签约销售金额1550亿元，同比下降34.2%，行业排名上升3名至第12名。但在经营效益上“减收又减利”，盈利能力显著下滑。全年实现营业收入829.91亿元，同比下降8%；归母净利润19.84亿元，同比下降58%；毛利率、净利率分别为15.84%、6.27%，均为近年来最低点。不过连续三年“三道红线”保持绿档，融资渠道较为通畅，年末平均融资成本仅为3.9%。2023年1～5月，中国金茂实现签约销售金额728.1亿元，同比增长43.1%，为全年销售业绩增长奠定了良好的基础。截至2022年末，中国金茂物业及土地已签约销售未交付结算的金额约2358亿元，待结算资源充沛。初步预计，2023年中国金茂签约销售金额将达到1860亿元左右，同比增长约20%，超额完成年度销售目标的确定性较高；营业收入将达到850亿元左右，同比增长约2.5%，多元化业务收入增速将远高于地产开发主业；归母净利润将达到30亿元左右，同比增长50%以上。

【关键词】收缩聚焦，双轮双翼，减收减利

【摘要】　　华发股份是承接华发集团房产开发板块的平台公司，属于典型的地方龙头国企。2022年，华发股份实现合同销售额1202.41亿元，同比仅下降1.4%，行业排名升至第18名，2023年一季度实现销售额491亿元，同比增长111.9%，行业排名升至第8名；全年新增项目货值为717.6亿元，位列第12名，2023年1～5月新增项目货值127.5亿元，位列第22名；全年营业收入591.90亿元，同比逆势增长15.5%，2023年一季度营业收入119.58亿元，同比增长43.3%，不过开始出现“增收不增利”的状况，毛利率、净利率均明显下滑。“三道红线”方面，得益于大股东的国企信用背书，华发股份融资渠道通畅，连续两年保持绿档，且现金流状况持续向好。展望2023年，得益于上年聚焦深耕城市逆势拿地，华发股份合同销售额有望迈上新的台阶，并达到1400亿元左右，同比增长约16.5%。同时由于待结算资源充沛，按照80%的结算比例测算，华发股份房地产结算收入有望达到700亿元左右，继而其推动营业收入达到726亿元左右，同比增长20%以上。尽管如此，毛利率、净利率下滑的态势仍将延续，预计到2025年才会出现回升。

【关键词】逆势拿地，融资通畅，新格局

【摘要】　　滨江集团作为聚焦杭州市场的区域龙头房企，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业。2022年，滨江集团实现合同销售额1539亿元，全口径销售额排名升至行业第13位，市场份额达到1.15%，首次超过1%；新增土地储备项目41个，新增项目计容建筑面积473万平方米，新增土地货值、土地价值位列行业第5位；全年实现营业收入415.02亿元，同比增长9.3%，毛利率、净利率分别降至17.5%、9.4%。2023年1～4月，滨江集团实现合同销售额607.3亿元，同比增长70.4%，升至行业第10位；一季度实现营业收入100.86亿元，同比增长63.1%，毛利率、净利率均有所回升。在房地产市场整体企稳、热点城市率先回暖的预期下，预计2023年滨江集团合同销售额将达到1800亿元左右，同比增长约17%；营业收入将达到600亿元左右，同比增长40%以上；归母净利润将达到55亿元左右，同比增长近50%。

【关键词】区域深耕，逆势拿地，融资通畅

【摘要】　　建发国际是建发房产旗下的上市平台，致力于成为“房地产开发及房地产产业链综合投资服务商”。2022年，建发国际实现全口径合同销售金额1691亿元，同比增长2.5%，推动建发房产全口径销售金额首次进入行业前十；全口径新增拿地金额824亿元，总可售货值1474亿元，一二线城市投资占比达约91%，推动建发房产新增土地货值进入行业第十；营业收入996.36亿元，同比增长82.6%；毛利润152.19亿元，同比增长67.6%，但利润率仍继续下滑。2023年一季度，建发国际实现全口径合同销售额353.4亿元，同比增长63.5%。2023年，建发国际集团的销售目标是增长10%～20%。按照前几年及今年一季度的良好增长态势，预计2023年建发国际集团将实现合同销售金额2000亿元左右，同比增长约18%；实现营业收入1200亿元左右，同比增长约20%。

【关键词】逆势增长，大举拿地，财务稳健

【摘要】　　新城控股作为千亿级房企之一，坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，在本轮市场调整过程中经受住了考验，商业运营业务成为助力其穿越周期的利器。2022年，新城控股实现合同销售金额1160.49亿元，同比下降50.4%，行业排名降至第19位。全年实现营业收入1154.57亿元，同比下降31.4%。其中，房地产开发销售实现收入1048.83亿元，同比下降33.7%，其毛利率降至15.4%；商业运营总收入首次破百亿元，达到100.06亿元，同比增长15.82%，其毛利率高达70%以上，对公司收入、利润和现金流的贡献率逐年增加。截至2022年末，公司在手现金余额314.63亿元，经营性现金流净额145.35亿元，连续五年为正，净负债率51%；期末融资余额712.7亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。预计2023年新城控股合同销售金额将保持在1000亿元左右，同比下降约10%；营业收入将达1220亿元左右，同比增长约5%，其中商业运营收入将达到110亿元左右，同比增长约10%。

【关键词】双轮驱动，商业运营，财务稳健

【摘要】　　金地集团作为“招保万金”龙头企业之一，致力于成为综合型的城市服务提供商，以及产城融合发展的新城区发展商。2021年，金地集团签约销售金额2867.1亿元，逆势同比增长18.2%，今年前7月签约销售金额1191.6亿元，同比下降36.8%，但表现优于同行，成为仅有的销售金额突破千亿的10家房企之一；实现营业收入992.32亿元，同比增长18.2%，销售毛利率降至21.18%，创下10年来最低值，今年上半年实现营业收入281.12亿元，同比下降18%，但销售毛利率升至21.98%，与结算项目结构变化有较大关系。截至2022年6月末，金地集团土地储备约6193万平方米，一二线城市土地储备占比约为70%；货币资金余额约648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，连续六年保持三条红线绿档状态。展望下半年，金地集团可售货源充足、营销策略灵活，预计全年可实现签约销售金额2400亿元，同比下降15%～20%；营业收入980亿元，同比下降1.2%，盈利表现将好于2021年，但毛利率、净利率回升的幅度不会太大。

【关键词】逆势增长，城市深耕，财务稳健

【摘要】　　绿城中国是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商。2021年，绿城中国实现合同销售额3509亿元，同比增长21.3%，业绩增速位列TOP10房企第一，行业排名升至第七位；新增货值3137亿元，位列百强房企第五位，一二线城市新增货值占比78%；营业总收入1002.40亿元，同比增长52.4%；毛利率18.1%，同比下降5.6个百分点。截至2021年末，绿城中国现金短债比为1.7倍，净资产负债率53.5%，剔除预收款后的资产负债率为70.3%，“三道红线”为黄档，今年有望转绿。2022年前5月，绿城中国实现合约销售额788亿元，同比下降39.1%。全年销售目标为3300亿元，可售货值4442亿元，去化率达到75%即可实现销售目标，但毛利率继续下滑的可能性较大。未来几年，绿城中国将坚持“品质为先”、轻重结合，加快布局三大板块和九大业务。根据“战略2025”规划，绿城中国2025年合同额目标为6400亿元。其中，房产开发、房产代建、新兴业务合同额目标分别为4500亿元、1500亿元、400亿元。

【关键词】品质为先，轻重结合，战略2025

【摘要】　　龙湖集团是国内领先的大型民营房地产开发企业。2021年，龙湖集团实现合约销售额2900.9亿元，同比增长7.2%，全口径销售业绩排名行业第十，一二线城市销售占比83%；营业总收入2233.75亿元，同比增长21.0%，其中经营性业务实现营业收入188亿元，同比增长39%，多元化航道业务增势良好；毛利率同比下降4.0个百分点至25.3%。截至2021年末，龙湖地产持有现金881.04亿元，净负债率为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。2022年前4月，龙湖集团实现合约销售额314.3亿元，同比下降61.8%，完成3000亿元销售目标的压力较大。预计全年可实现合同销售额2950亿元，同比增长1.7%。未来几年，龙湖集团多航道生态将全面协同发力，经营性业务收入占比将不断提升，毛利率下滑态势将明显缓和。

【关键词】城市深耕，财务稳健，多航道生态

【摘要】　　华润置地是华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元。2021年，华润置地实现合同销售额3157.6亿元，同比增长10.8%，全口径销售业绩排名行业第八，一二线能级城市销售占比高达86%；营业总收入2121亿元，同比增长18.1%，其中经营性不动产业务营业收入174.3亿元，同比增长36.3%，商业护城河继续拓宽；毛利率同比下降3.89个百分点至26.97%，开发物业增收不增利的局面进一步加剧。2022年，华润置地可售资源5278亿元，预计全年可实现合同销售额3200亿元。截至2021年末，华润置地已签未结算开发物业收入中，将于2022年结算的收入同比下降10.5%，预计全年开发物业结算收入将同比下滑。面向“十四五”，华润置地将继续发挥“3+1”多元联动业务模式，购物中心租金收入增速将维持在20%以上，轻资产管理、生态要素型业务也将继续外拓。

【关键词】商业护城河，增收不增利，多元联动

【摘要】　　招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，致力于成为“美好生活承载者”。2021年，招商蛇口实现合同销售额3268.34亿元，同比增长17.8%，排名升至行业第七位；营业总收入1606.43亿元，同比增长23.9%，毛利率、净利率分别降至25.47%、9.46%，增收不增利的局面进一步加剧。截至2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，连续两年“三道红线”全部“绿档”达标。2022年，招商蛇口可售货值达6200亿元，全年销售目标3300亿元，完成销售目标的可能性极大。“十四五”时期，招商蛇口将着力构建现金牛、成长型、平台型、创新型、机会型的多元业务，积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP，同时将坚定“三个转变”落实到长期战略中，力争成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。

【关键词】央企优势，多元协同，蛇口模式

【摘要】　　越秀地产是首批披露2021年业绩的开发企业之一，经营业绩提升、财务持续稳健和多元增储模式是其底气所在。2021年，越秀地产销售合同金额1151.5亿元，同比增长20.2%，首度突破千亿大关，位列广州市场份额第一、大湾区市场份额前五。截至2021年末，总土地储备2711万平方米，其中大湾区占比55%，TOD项目土地储备占大湾区土地储备的25.2%。2021年，越秀地产实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%；毛利润124.82亿元，同比增长7.4%；毛利率由上年的25.15%降至21.75%。截至2021年末，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.1%、47.1%和1.36倍，保持“绿档”达标，2021年平均借贷成本仅为4.26%。2022年，越秀地产的销售目标为1235亿元，在稳楼市系列政策支持下，预计全年实际可完成合同销售额1300亿元左右。未来几年，凭借“6+1”多元增储、“轨道+物业”TOD和“开发+运营+金融”协同等独特模式，越秀地产将在探索新发展模式方面走在行业前列，成为后开发阶段的引领者之一。

【关键词】大湾区，TOD，开运金

【摘要】　　保利发展是大型央企地产上市公司，致力于打造“不动产生态发展平台”，销售签约常年保持地产企业前五、央企地产企业第一，物业在管面积央企排名第一。2021年前10月，保利发展实现合同销售金额4602.04亿元，同比增长8.7%。前三季度，营业收入1383.87亿元，同比增长17.9%；毛利润412亿元，同比增长3.4%；毛利率29.8%，同比下降4.2个百分点。截至三季度末，资产负债率77.93%，剔除预收账款后资产负债率65.62%，现金短债比2.32倍，绿档企业优势进一步增强，上半年平均融资成本仅4.7%。未来五年，凭借行业降杠杆背景下的央企品牌和融资优势，以及稳健的经营管理能力，保利发展将加快“一主两翼”战略升级。其中，地产主业将坚持“中心城市+城市群战略”的城市深耕策略，保持合理的土储规模，提供健康、高品质的住宅产品，预计地产开发合同销售额年均增长8%～10%；两翼产业将通过资源整合不断提升市场竞争力，拓展“全域服务”，预计两翼产业营业收入年均增长20%以上，成为新的利润增长极。

【关键词】央企优势，城市深耕，一主两翼

【摘要】　　中海地产专注于主流城市打造主流精品物业，是中国内地第一家房地产开发企业。2021年上半年，中海地产实现合同销售金额2072.07亿元，同比增长20.5%；毛利率28.54%、净利率19.97%，虽同比均有所下降，但仍保持行业领先水平。截至上半年末，中国海外发展剔除预收款后的资产负债率53.4%，净负债率33.8%，现金短债比2.6，一直处于“绿档”水平。截至10月中旬，中海地产年内完成投资拿地1400多亿元，位列行业第一。未来五年，中海地产计划实现合同销售金额、商业物业租金收入年均两位数以上增长。按照前10月的销售金额增速，今年的销售目标将难以实现，未来两个月的销售去化压力较大。未来两三年内，中海地产将充分利用自身品牌、资金和融资优势，通过逆周期拿地和稳健经营扩大在一二线城市和强三线城市的市场份额，同时进一步拓展商业物业投资等地产相关业务。

【关键词】利润之王，财务稳健，逆周期拿地