【房 地 产】从“四限“松绑、”保交楼”到“金融十六条”,房地产调控全面转...(2023-02-21)
【摘要】 2022年,我国房地产行业经历了前所未有的挑战,经济下行压力加大、国内疫情多发广发、楼市地市大幅降温、房企爆雷事件频发、供需两端信心下滑、房价预期整体转弱,对全行业带来了超预期的冲击,对经济增长和市场信心也带来了较大的拖累。在此过程中,为防范化解房地产企业风险,房地产调控政策优化松绑贯穿全年,并从政策纠偏逐步转向全面支持,从救项目转向救项目和企业并存。尤其“金融十六条”和房企融资“三支利箭”的出台,直指房地产金融这个关键和根本;中央高层重申房地产业的国民经济支柱产业地位,则奠定了政策托市的调控基调。在2023年开年之际,回顾2022年房地产调控的十大关键词,对于理解房地产调控方向的变化,进而把握今年乃至更长一段时期内的政策趋势,有着非常重要的意义。展望2023年,稳经济、稳楼市政策将同步发力,短期调控举措和长效调控机制将同步落实,政策重点将聚焦于支持刚性和改善性住房需求、做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作、改善优质房企资产负债表、加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
【关键词】金融十六条,房住不炒,新发展模式
【房 地 产】从“四限“松绑、”保交楼”到“金融十六条”,房地产调控全面转...(2023-02-21)
【摘要】 2022年,我国房地产行业经历了前所未有的挑战,经济下行压力加大、国内疫情多发广发、楼市地市大幅降温、房企爆雷事件频发、供需两端信心下滑、房价预期整体转弱,对全行业带来了超预期的冲击,对经济增长和市场信心也带来了较大的拖累。在此过程中,为防范化解房地产企业风险,房地产调控政策优化松绑贯穿全年,并从政策纠偏逐步转向全面支持,从救项目转向救项目和企业并存。尤其“金融十六条”和房企融资“三支利箭”的出台,直指房地产金融这个关键和根本;中央高层重申房地产业的国民经济支柱产业地位,则奠定了政策托市的调控基调。在2023年开年之际,回顾2022年房地产调控的十大关键词,对于理解房地产调控方向的变化,进而把握今年乃至更长一段时期内的政策趋势,有着非常重要的意义。展望2023年,稳经济、稳楼市政策将同步发力,短期调控举措和长效调控机制将同步落实,政策重点将聚焦于支持刚性和改善性住房需求、做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作、改善优质房企资产负债表、加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
【关键词】支柱产业,改善性需求,保交楼
【房 地 产】四项行动+新融资工具,优质房企资产负债表将全面改善(下篇)(...(2023-01-16)
【摘要】 1月10日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,并将房地产作为会议的重点内容。会议首次提出,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,意味着资产负债表的优化工作已经进入实质操作阶段。1月13日,据新华社报道,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面重点推进21项工作任务,包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款,设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施,合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。可以预期的是,房地产将成为今年金融信贷投放和信用扩张的重中之重,尤其改善优质房企资产负债状况将成为“当头炮”。优质头部房企融资渠道将全面恢复、资产负债表将全面改善,并将获得更大的竞争优势和良好的发展契机。未来一段时期内,优质头部房企将成为楼市企稳、并购重组和新发展模式探索的主导者,其行业地位和市场份额也将进一步提升。
【关键词】四项行动,融资工具,优质房企
【房 地 产】四项行动+新融资工具,优质房企资产负债表将全面改善(上篇)(...(2023-01-16)
【摘要】 1月10日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,并将房地产作为会议的重点内容。会议首次提出,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,意味着资产负债表的优化工作已经进入实质操作阶段。1月13日,据新华社报道,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面重点推进21项工作任务,包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款,设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施,合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。可以预期的是,房地产将成为今年金融信贷投放和信用扩张的重中之重,尤其改善优质房企资产负债状况将成为“当头炮”。优质头部房企融资渠道将全面恢复、资产负债表将全面改善,并将获得更大的竞争优势和良好的发展契机。未来一段时期内,优质头部房企将成为楼市企稳、并购重组和新发展模式探索的主导者,其行业地位和市场份额也将进一步提升。
【关键词】楼市降温,金融十六条,融资改善
【房 地 产】2022年房地产市场分析和2023年展望(第139期)(2022-12-29)
【摘要】 2022年以来,我国房地产市场在内外压力共同影响下,经历了前所未有的挑战,房地产市场供需两端均较低迷。中央和各部委频繁释放积极信号,各地全面优化“因城施策”措施,房地产市场下行趋势逐步减缓。但疫情带来居民收入预期变化,市场下行压力依然较大,仍需关注商品房库存增多、房企债务压力和地方债务风险等问题。展望2023年,房地产市场在二季度有望筑底。房地产市场调控需在“房住不炒”定位下加强调控的精准性,守住不发生系统性风险底线,完善住房市场和保障两个体系,加快健全住房基础性制度和长效机制。
【关键词】内外压力,因城施策,居民收入,房住不炒
【房 地 产】三大调控利器名存实亡,金融十六条开启救市模式(下篇)(第109...(2022-11-14)
【摘要】 去年下半年以来,房地产市场持续大幅降温,与行业信用崩塌有直接关系,而导火索则是房企融资“三道红线”、房贷集中度管理“两道红线”和土地供给“两集中”三大调控利器。但此一时彼一时,当前房市地市均陷入深度低迷,房企信用风险持续发酵,并成为经济、投资、地方财政收入增长的主要拖累因素之一。9月底,央行、银保监会要求六大国有银行加大房地产融资的支持力度,每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。10月28日,江西省住建厅发文提出,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。11月8日,交易商协会发布消息称,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。11月11日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。种种迹象表明,三大调控利器已不合时宜,虽未直接取消但也名存实亡。当前的房地产调控重点已转为救市维稳,楼市问题的解决自然也离不开金融支持和房企纾困。纵观全局来看,房地产行业救市维稳的关键在于金融支持,且必须在稳需求、保交楼、房企纾困三个方面同时发力、缺一不可。今年四季度到明年上半年,稳楼市和金融支持力度将进一步加大,房地产市场也将逐步企稳回暖。
【关键词】供地模式,救市维稳,金融支持
【房 地 产】三大调控利器名存实亡,金融十六条开启救市模式(上篇)(第108...(2022-11-14)
【摘要】 去年下半年以来,房地产市场持续大幅降温,与行业信用崩塌有直接关系,而导火索则是房企融资“三道红线”、房贷集中度管理“两道红线”和土地供给“两集中”三大调控利器。但此一时彼一时,当前房市地市均陷入深度低迷,房企信用风险持续发酵,并成为经济、投资、地方财政收入增长的主要拖累因素之一。9月底,央行、银保监会要求六大国有银行加大房地产融资的支持力度,每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。10月28日,江西省住建厅发文提出,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。11月8日,交易商协会发布消息称,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。11月11日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。种种迹象表明,三大调控利器已不合时宜,虽未直接取消但也名存实亡。当前的房地产调控重点已转为救市维稳,楼市问题的解决自然也离不开金融支持和房企纾困。纵观全局来看,房地产行业救市维稳的关键在于金融支持,且必须在稳需求、保交楼、房企纾困三个方面同时发力、缺一不可。今年四季度到明年上半年,稳楼市和金融支持力度将进一步加大,房地产市场也将逐步企稳回暖。
【关键词】三道红线,第二支箭,金融十六条
【房 地 产】“930”新政连放三大招,四季度楼市能否回暖?(第92期)(2022-10-11)
【摘要】 9月29日、30日,央行、银保监会、财政部、税务总局四部委相继发布三条稳楼市新政,包括阶段性下套首套房贷利率下限、支持居民换购住房个人所得税退税、七年来首次下调首套公积金贷款利率,释放了明确的进一步发力稳楼市的政策信号。其中,第一条和第三条主要惠及首套刚需,第二条惠及改善性换房需求,三大新政指向精准明确,即支持刚性和改善性购房需求。但与历次“救市”的政策尺度相比,三大新政的力度和覆盖面较为有限,“稳”的色彩重于“救”,既凸显了稳楼市的坚决态度,又坚守了“房住不炒”的主基调,信号意义大于实际意义,有利于稳定预期、恢复信心。就“金九”和国庆假期的成交情况来看,房地产市场修复还需要更多有利因素叠加推动,政策放松空间依然较大。展望四季度,稳楼市力度将继续加大,政策利好将进一步叠加释放,并激发政策组合拳合力显效,房企也将抓住销售窗口期全力促销、以价换量,房地产市场整体回稳可期,至少降温态势不会进一步加剧,但复苏势头也不会太明显,不同城市分化态势仍将加剧,热点一二线城市、二手房市场和改善性需求将成为楼市企稳的关键。
【关键词】三大新政,稳需求,救市潮
【房 地 产】如何看待本轮房地产政策松绑中的创新举措(第71期)(2022-07-15)
【摘要】 去年四季度以来,房地产调控由此前的持续升级加码转向金融政策纠偏、全面纠偏,乃至实质性支持。在此过程中,地方政府从试探性放松到个别城市的系统性救市,再到全面的政策松绑和主动纾困,政策松绑的范围、频度和力度均不断扩大。除取消或优化限购限贷限售、下调房贷利率、放宽公积金贷款、发放购房补贴、优化预售资金监管、优化集中土拍规则等常规性举措外,部分城市还出台了一些创新性举措,包括住房公积金“一人购房全家帮”、支持多孩家庭购房、重启“房票”、“以租换购”或“先租后售”、鼓励团购买房、以物抵款或以房换房、“安居贷”或首付分期等。其中既有值得推广的制度性安排,及与国家重大战略的结合,也有一些开发商的营销噱头,乃至对于底线红线的挑战。预计未来因城施策跟进出台创新性举措的城市将越来越多,在“房住不炒”的前提下,城市政府调控的灵活性、自主权将得到更好发挥。在支持刚需和改善性住房需求的同时,适度放松房企融资“三道红线”和“限跌令”,同时增加政府端负债化解交房风险,需求端、企业端、银行端、政府端多方合力,才能化解本轮楼市风险。
【关键词】因城施策,创新举措,纾困救市
【房 地 产】大范围松绑潮将出现,供需两端支持力度均将加大(第55期)(2022-05-09)
【摘要】 今年以来,美联储缩表加息、俄乌冲突升级、国内疫情多点暴发等多重不确定因素叠加影响之下,宏观经济下行压力加大,城镇居民收入预期下降,市场消费信心整体不足。即便去年四季度以来房地产调控政策持续放松,房地产市场仍不见起色,整体延续深度低迷态势,一季度供需数据表现极为惨淡,4月百强房企销售业绩同比仍然腰斩。继3月16日国务院金融委专题会议要求化解房地产企业风险之后,4月29日中央政治局会议提出“两个支持、一个优化”,释放了更加直接而明确的支持信号,意味着房地产调控主基调从全面纠偏转向合理支持。4月以来,各地松绑楼市调控的尺度和范围明显加大,尤其放松限购、限贷、限售等核心调控政策成为新的主流,预计后续更多弱二线城市、三四线城市将跟进放松调控。在政策放松尤其是金融支持力度加大的背景下,房地产市场调整周期将逐步恢复,与年初的市场预期相比,市场企稳将延后至二季度末或三季度初,但终究会到来。
【关键词】房住不炒,大范围松绑,供需两端
【房 地 产】中央提出“两个支持”,政策基调从纠偏转向支持(第54期)(2022-05-09)
【摘要】 今年以来,美联储缩表加息、俄乌冲突升级、国内疫情多点暴发等多重不确定因素叠加影响之下,宏观经济下行压力加大,城镇居民收入预期下降,市场消费信心整体不足。即便去年四季度以来房地产调控政策持续放松,房地产市场仍不见起色,整体延续深度低迷态势,一季度供需数据表现极为惨淡,4月百强房企销售业绩同比仍然腰斩。继3月16日国务院金融委专题会议要求化解房地产企业风险之后,4月29日中央政治局会议提出“两个支持、一个优化”,释放了更加直接而明确的支持信号,意味着房地产调控主基调从全面纠偏转向合理支持。4月以来,各地松绑楼市调控的尺度和范围明显加大,尤其放松限购、限贷、限售等核心调控政策成为新的主流,预计后续更多弱二线城市、三四线城市将跟进放松调控。在政策放松尤其是金融支持力度加大的背景下,房地产市场调整周期将逐步恢复,与年初的市场预期相比,市场企稳将延后至二季度末或三季度初,但终究会到来。
【关键词】金融纠偏,全面纠偏,合理支持
【房 地 产】内外部环境不确定性加大,疫情拉长楼市调整周期(第53期)(2022-05-09)
【摘要】 今年以来,美联储缩表加息、俄乌冲突升级、国内疫情多点暴发等多重不确定因素叠加影响之下,宏观经济下行压力加大,城镇居民收入预期下降,市场消费信心整体不足。即便去年四季度以来房地产调控政策持续放松,房地产市场仍不见起色,整体延续深度低迷态势,一季度供需数据表现极为惨淡,4月百强房企销售业绩同比仍然腰斩。继3月16日国务院金融委专题会议要求化解房地产企业风险之后,4月29日中央政治局会议提出“两个支持、一个优化”,释放了更加直接而明确的支持信号,意味着房地产调控主基调从全面纠偏转向合理支持。4月以来,各地松绑楼市调控的尺度和范围明显加大,尤其放松限购、限贷、限售等核心调控政策成为新的主流,预计后续更多弱二线城市、三四线城市将跟进放松调控。在政策放松尤其是金融支持力度加大的背景下,房地产市场调整周期将逐步恢复,与年初的市场预期相比,市场企稳将延后至二季度末或三季度初,但终究会到来。
【关键词】信心不足,市场低迷,信用风险
【房 地 产】2022年“两会”政府工作报告解读之房地产(下篇)(第25期)(2022-03-09)
【摘要】 3月5日,国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大五次会议作政府工作报告。本次政府工作报告关于房地产的直接表述,基本延续了中央经济工作会议的提法,保持了政策的连续性、稳定性。其中,“住房需求”是发展根本,“房住不炒”是基本前提,“探索新的发展模式”是转型方向,“租购并举”是指导思想,“长租房”“保障性住房”“商品房”是解决方案,“因城施策”是责任主体,“稳地价、稳房价、稳预期”“良性循环”“健康发展”是调控目标。此外,政府工作报告关于稳增长的系列举措、区域发展战略、鼓励生育政策等,尤其是货币政策更加灵活适度,将给房地产这个国民经济支柱产业、传统逆周期行业和资金密集型行业带来结构性利好。整体来看,在稳增长的大背景下,当前的政策导向有利于房地产行业化解风险、稳定预期、优化结构、加快转型,促进住房消费和开发投资的稳定,实现良性循环和健康发展,发挥国民经济的稳定器和压舱石作用。
【关键词】房住不炒,合理需求,良性循环
【房 地 产】2022年“两会”政府工作报告解读之房地产(上篇)(第24期)(2022-03-09)
【摘要】 3月5日,国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大五次会议作政府工作报告。本次政府工作报告关于房地产的直接表述,基本延续了中央经济工作会议的提法,保持了政策的连续性、稳定性。其中,“住房需求”是发展根本,“房住不炒”是基本前提,“探索新的发展模式”是转型方向,“租购并举”是指导思想,“长租房”“保障性住房”“商品房”是解决方案,“因城施策”是责任主体,“稳地价、稳房价、稳预期”“良性循环”“健康发展”是调控目标。此外,政府工作报告关于稳增长的系列举措、区域发展战略、鼓励生育政策等,尤其是货币政策更加灵活适度,将给房地产这个国民经济支柱产业、传统逆周期行业和资金密集型行业带来结构性利好。整体来看,在稳增长的大背景下,当前的政策导向有利于房地产行业化解风险、稳定预期、优化结构、加快转型,促进住房消费和开发投资的稳定,实现良性循环和健康发展,发挥国民经济的稳定器和压舱石作用。
【关键词】房住不炒,合理需求,良性循环
【房 地 产】国家战略级政策支持下,保障性租赁住房将成为新增长极(下篇)(...(2022-02-25)
【摘要】 加快发展保障性租赁住房,帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难,促进解决好大城市住房突出问题,是党中央、国务院作出的重大决策部署。从2020年10月党的十九届五中全会首次提出保障性租赁住房,到2021年7月2日国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,再到2022年1月10日国务院印发《“十四五”公共服务规划》提出要大力发展保障性租赁住房,以及2月8日央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,保障性租赁住房不仅迅速上升到国家战略层面,还成为“十四五”时期住房建设的重点任务,并得到土地、财税、金融、公共服务等一揽子政策的大力支持。2022年,全国计划筹建保障性租赁住房240万套(间),是2021年计划数的2.5倍,已成为稳经济、惠民生、调结构、促改革的重要抓手。“十四五”时期,全国将筹建保障性租赁住房910万套(间),预计将拉动直接投资1.7万亿元左右,在商品房开发投资增长乏力的形势下,将成为楼市新增长极。
【关键词】十四五,建设重点,投资拉动
【房 地 产】国家战略级政策支持下,保障性租赁住房将成为新增长极(上篇)(...(2022-02-25)
【摘要】 加快发展保障性租赁住房,帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难,促进解决好大城市住房突出问题,是党中央、国务院作出的重大决策部署。从2020年10月党的十九届五中全会首次提出保障性租赁住房,到2021年7月2日国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,再到2022年1月10日国务院印发《“十四五”公共服务规划》提出要大力发展保障性租赁住房,以及2月8日央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,保障性租赁住房不仅迅速上升到国家战略层面,还成为“十四五”时期住房建设的重点任务,并得到土地、财税、金融、公共服务等一揽子政策的大力支持。2022年,全国计划筹建保障性租赁住房240万套(间),是2021年计划数的2.5倍,已成为稳经济、惠民生、调结构、促改革的重要抓手。“十四五”时期,全国将筹建保障性租赁住房910万套(间),预计将拉动直接投资1.7万亿元左右,在商品房开发投资增长乏力的形势下,将成为楼市新增长极。
【关键词】住房保障,创新成果,顶层设计
【房 地 产】从“五道红线”到“良性循环”,楼市调控开启新模式(上篇)(第...(2022-02-16)
【摘要】 对于房地产行业来说,2021年是跌宕起伏的一年,更是转折性的一年。房地产市场从上半年的异常火热转向下半年的急剧降温,房地产调控从前三季度的升级加码转向四季度的维稳改善,房地产行业从历年来的积极扩张转向谨慎收缩,房地产企业从蒙眼狂奔转向频频爆雷。这些变化,与调控模式转变和调控力度过大有极大的关系。在2022年开年之际,回顾2021年房地产调控的十大关键词,对于理解房地产调控模式的转变、调控重点的变化,进而把握今年乃至更长一段时期内的发展趋势,有着非常重要的意义。具体来看,主要包括五道红线、集中供地、二手房指导价、信贷资金监管、学区房整治、预售资金监管、房地产税、两个维护、良性循环、房住不炒等。展望2022年,一些过紧的措施将得以纠偏,但调控基调和方向不会改变。种种迹象表明,楼市调控已开启新模式,未来将更加注重长期目标与短期风险之间的平衡。
【关键词】五道红线,集中供地,二手房指导价
【房 地 产】从“五道红线”到“良性循环”,楼市调控开启新模式(下篇)(第...(2022-02-16)
【摘要】 对于房地产行业来说,2021年是跌宕起伏的一年,更是转折性的一年。房地产市场从上半年的异常火热转向下半年的急剧降温,房地产调控从前三季度的升级加码转向四季度的维稳改善,房地产行业从历年来的积极扩张转向谨慎收缩,房地产企业从蒙眼狂奔转向频频爆雷。这些变化,与调控模式转变和调控力度过大有极大的关系。在2022年开年之际,回顾2021年房地产调控的十大关键词,对于理解房地产调控模式的转变、调控重点的变化,进而把握今年乃至更长一段时期内的发展趋势,有着非常重要的意义。具体来看,主要包括五道红线、集中供地、二手房指导价、信贷资金监管、学区房整治、预售资金监管、房地产税、两个维护、良性循环、房住不炒等。展望2022年,一些过紧的措施将得以纠偏,但调控基调和方向不会改变。种种迹象表明,楼市调控已开启新模式,未来将更加注重长期目标与短期风险之间的平衡。
【关键词】两个维护,良性循环,房住不炒
【房 地 产】从“两个维护”到“良性循环”,楼市调控重点转向维稳(下篇)(...(2022-01-12)
【摘要】 去年9月末央行提出“两个维护”以来,房地产调控政策风向开始转变,金融监管部门持续释放维稳信号,部分库存去化压力较大的城市相继出台扶持性、纾困性政策。尤其12月中央政治局会议、中央经济工作会议首次提出“满足购房者的合理需求”“促进房地产业良性循环”,意味着楼市调控重点正式转向维稳。展望2022年,房地产行业发展面临的货币政策环境和调控政策环境均将好于今年,但“房住不炒”“短期不刺”的定位和基调不会改变,政策面趋于边际放松、不会全面放松,房地产金融监管仍将从严,调控重点将转向保交房、保按揭、促循环、保民生,核心举措是加大对购房者和开发企业合理资金需求以及住房租赁的金融支持力度。可以预期的是,明年房地产市场将在稳经济的大框架和边际放松的政策环境下逐步企稳,并实现“软着陆”。
【关键词】两个维护,良性循环,合理需求
【房 地 产】从“两个维护”到“良性循环”,楼市调控重点转向维稳(上篇)(...(2022-01-12)
【摘要】 去年9月末央行提出“两个维护”以来,房地产调控政策风向开始转变,金融监管部门持续释放维稳信号,部分库存去化压力较大的城市相继出台扶持性、纾困性政策。尤其12月中央政治局会议、中央经济工作会议首次提出“满足购房者的合理需求”“促进房地产业良性循环”,意味着楼市调控重点正式转向维稳。展望2022年,房地产行业发展面临的货币政策环境和调控政策环境均将好于今年,但“房住不炒”“短期不刺”的定位和基调不会改变,政策面趋于边际放松、不会全面放松,房地产金融监管仍将从严,调控重点将转向保交房、保按揭、促循环、保民生,核心举措是加大对购房者和开发企业合理资金需求以及住房租赁的金融支持力度。可以预期的是,明年房地产市场将在稳经济的大框架和边际放松的政策环境下逐步企稳,并实现“软着陆”。
【关键词】两个维护,良性循环,合理需求