【房 地 产】加快探索新的发展模式,房地产代建成为新蓝海(上篇)(第15期)(2023-03-10)
【摘要】 近两年来,随着房地产行业进入深度调整期,传统高杠杆重资产开发销售业务备受冲击,行业融资压力、去化压力、资金链压力陡增,房企盈利空间大大下滑。但也要看到,在诸多房企出险或违约爆雷的过程中,项目纾困、资本代建等机会不断增多,轻资产运营、抗周期性、高利润率的房地产代建业务日益受到主流房企青睐,并呈现良好增长态势。不少房企纷纷入局或加速布局,成为轻资产化转型的主要方向之一。今年2月11日,上坤集团宣布将布局共建管理业务,这也意味着其正式入局代建市场。去年以来,龙湖集团、中梁控股等多家头部房企纷纷新增代建平台,进军代建赛道。截至2022年末,已有超过60家品牌房企布局代建业务。中长期来看,在加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的大背景下,不管从增量市场还存量市场,亦或是住房保障类、地方平台类、项目纾困类、投建分离类、城市更新类等不同类别的实际代建需求来看,未来房地产代建市场均具有可观的发展前景和成长空间。
【关键词】下行周期,管理红利,发展模式
【房 地 产】回望2022——房地产开发企业经历的”生死劫“(第6期)(2023-02-14)
【摘要】 2022年,房地产行业经受了前所未有的挑战,开发企业无异于经历了一场“生死劫”。不管是外部经济环境、疫情环境,还是内部市场环境、信用环境,亦或是供需两端的信心和市场预期等,均呈现明显的恶化甚至出现恶性循环,并使得房地产行业全面大幅降温。诸多房企不得不同时面对债务到期、保交楼、去化受挫、房价下跌、信用滑坡、融资低迷、资金链紧张等多重困境,并大多陷入债务违约和流动性危机。值得一提的是,去年商品房销售面积、销售额双双从18亿、18万亿级别降至13亿、13万亿级别,房地产开发企业房屋新开工面积规模首次低于商品房销售面积,均预示着增量增长时代的结束。不过也要看到,去年11月以来,中央高层重提房地产业的国民经济支柱产业地位,并将居住消费作为扩大内需的重要抓手,将稳楼市作为防范化解重大经济金融风险的重中之重。展望2023年,随着“金融十六条”、房企融资“三支利箭”和“四项行动”计划等重大政策利好的陆续出台和加速落地,房地产行业信用和市场信心有望逐步得到修复,优质房企资产负债表也将迎来全面改善。
【关键词】销售降温,融资腰斩,信用滑坡
【房 地 产】养老地产趋向多元化、专业化,轻资产模式将成为主流(第140期)(2022-11-02)
【摘要】 考虑到房地产行业已进入增量收缩、压降杠杆、模式转变的新阶段,开发企业重资产投资养老地产项目将更加谨慎,险资持续布局养老地产的积极性显然更高。养老地产将从重开发向重运营的模式转变,从重资产向轻资产的模式转变,盈利难题的解决离不开政策支持和轻资产输出。未来“投资方重资产、运营方轻资产”的专业化分工运营模式将成为养老地产发展的主流,尤其轻资产业务的发展空间和辐射范围异常庞大。此外,医养结合、智慧养老也将成为养老地产发展的必选项和突出特征。
【关键词】重运营,轻资产,专业化
【房 地 产】房企险资主导养老地产投资,盈利难问题异常突出(第139期)(2022-11-02)
【摘要】 近年来,地产企业、保险公司、养老服务机构、医疗机构等纷纷布局养老地产领域,地产企业和保险公司是主要参与者,重资产开发运营占据主导。盈利模式以租和售为主,除直接销售部分可以快速回笼资金外,持有部分和运营环节的盈利难问题较为突出,与养老地产项目综合成本高、入住率低、投资回报期长等有极大关系。不过也要看到,随着1962~1976年出生的消费观念超前、支付能力较强的“新老人”迎来退休高峰,未来很长一段时期内,机构养老需求将不断增长,养老地产市场的多元化成长空间巨大。
【关键词】养老社区,重资产,盈利难
【房 地 产】深度老龄化+国家战略支持,养老地产发展潜力巨大(第138期)(2022-11-02)
【摘要】 目前,我国已进入深度老龄化社会,并处于急速老龄化阶段,老年人口抚养比超过20%,老年人空巢家庭占比超半数,失能老人数量超过4000万,预计到2035年前后将进入重度老龄化社会,机构养老需求空间巨大。党的二十大报告指出,实施积极应对人口老龄化国家战略,发展养老事业和养老产业,优化孤寡老人服务,推动实现全体老年人享有基本养老服务。养老地产作为养老事业和养老产业的重要组成部分,以及机构养老的重要组织形式,也是政策支持的重点内容之一。《国家积极应对人口老龄化中长期规划》明确提出,支持社会资本投资兴办养老机构,引导规范金融、地产企业进入养老市场。发展包括养老地产在内的养老事业和养老产业,符合以人民为中心的发展思想、增进人民福祉的发展要求和老有所养、老有所医等发展目标。
【关键词】深度老龄化,机构养老,国家战略
【房 地 产】黑暗中洞见微光,如何看待楼市出现的积极信号(第126期)(2022-09-30)
【摘要】 9月16日,国家统计局最新数据显示,8月,房地产市场继续筑底,供需指标表现异常低迷,70个大中城市房价环比跌幅明显扩大,下行态势仍在延续。但也要看到,支撑房地产市场筑底企稳的积极信号不断增多。宏观经济方面,9月,制造业采购经理指数(PMI)升至50.1%,重返扩张区间。中央态度方面,9月28日,国务院常务会议一个月来第四次强调,因城施策运用政策工具箱中的工具,支持刚性和改善性住房需求,实施好保交楼政策。保交楼方面,9月22日,国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。信贷支持方面,9月23日,银保监会相关部门负责人表示,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。9月29日,央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。房企融资方面,9月21日,旭辉集团完成2022年度第二期中期票据簿记建档工作,发行规模12亿元,为中债增进公司通过全额担保方式支持民营房企发行的第五笔债券。未来一段时期,政策松绑、信贷改善等种种积极因素将持续释放、不断叠加,再加上房企年末全力促销、冲刺抢收的阵势,预计房地产市场将加快筑底企稳,未来几个月的数据表现将逐步好转,至少降温态势不会再加剧。
【关键词】下行态势,积极信号,筑底企稳
【房 地 产】房地产市场开始进入修复通道(第109期)(2022-08-18)
【摘要】 上半年房地产市场继续延续下行趋势,房地产投资增速由正转负,房地产销售深度下滑。二季度开始各地优化调整因城施策政策措施,金融对房地产市场的支持力度有所加强,随着疫情防控情况好转,房地产市场各项指标自5月开始连续环比快速上升。展望下半年,房地产市场下行压力依然较大,房企债务风险不减,但随着调控政策效果持续显现,房地产开始进入修复通道。房地产调控应在坚持“房住不炒”定位基础上,积极解决当前市场存在的问题,继续加快完善长效机制。
【关键词】债务,地方政府,集体停贷
【房 地 产】“保交楼”力度将不断加大,信用风险化解仍需时日(下篇)(第10...(2022-08-12)
【摘要】 今年以来,房地产销售大幅降温,房企外部融资显著下滑,而到期债务仍处历史高位,行业信用风险持续发酵演变。一方面,7月中上旬全国多地业主因项目停工烂尾宣布将断供停贷,表明“保交楼”压力依然较大,引发了全社会的广泛关注和热议,也引起了地方政府、金融监管部门乃至中央政府的高度重视;另一方面,7月以来仍有融信中国、宝龙地产、龙光集团等千亿或百强房企正式宣布违约,表明房企债务问题依然严重,上半年惨淡的销售回款未能给出险房企提供应有的支持,房企竭力“自救”也未能取得应有的成效。不过要看到,7月28日中央政治局会议首次提出“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,表明下半年稳楼市、保交楼力度将明显加大。可以预期的是,下半年房地产市场将整体企稳,尤其销售端、融资端将率先改善,叠加“保交楼”工作的深入推进,房企信用风险将逐步缓解,但真正化解仍需时日,需要地方政府、地方国资、商业银行、资产管理公司、房地产企业等协同发力。如果本轮销售回暖势头较好,且地方主动化债力度较大,预计最早明年上半年房企信用状况将得到明显改观。
【关键词】保交楼,市场企稳,多方合力
【房 地 产】“保交楼”力度将不断加大,信用风险化解仍需时日(上篇)(第10...(2022-08-12)
【摘要】 今年以来,房地产销售大幅降温,房企外部融资显著下滑,而到期债务仍处历史高位,行业信用风险持续发酵演变。一方面,7月中上旬全国多地业主因项目停工烂尾宣布将断供停贷,表明“保交楼”压力依然较大,引发了全社会的广泛关注和热议,也引起了地方政府、金融监管部门乃至中央政府的高度重视;另一方面,7月以来仍有融信中国、宝龙地产、龙光集团等千亿或百强房企正式宣布违约,表明房企债务问题依然严重,上半年惨淡的销售回款未能给出险房企提供应有的支持,房企竭力“自救”也未能取得应有的成效。不过要看到,7月28日中央政治局会议首次提出“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,表明下半年稳楼市、保交楼力度将明显加大。可以预期的是,下半年房地产市场将整体企稳,尤其销售端、融资端将率先改善,叠加“保交楼”工作的深入推进,房企信用风险将逐步缓解,但真正化解仍需时日,需要地方政府、地方国资、商业银行、资产管理公司、房地产企业等协同发力。如果本轮销售回暖势头较好,且地方主动化债力度较大,预计最早明年上半年房企信用状况将得到明显改观。
【关键词】资金紧张,信用风险,断贷停工
【房 地 产】业绩腰斩、盈利下滑、资金吃紧,房企经营形势异常严峻(下篇)(...(2022-06-10)
【摘要】 2021年下半年以来,从行业规则转变下的融资收紧到销售降温、债务爆雷、预售资金监管加码,再到今年以来的经济下行、疫情暴发、预期转弱等,房地产企业经营形势不断恶化。目前,除实力雄厚、财务稳健的国企央企和少数优质民企外,多数房企均陷入不同程度的经营困境、现金流危机,甚至出现实质性债务违约,部分出险的上市房企未及时披露年度财报,为历年来罕见。从典型房企披露的年报和业绩发布会表态来看,既体现了对于市场和风险的敬畏,也展现了对未来的信心,对于规模的淡化、对于高能级城市的聚焦、对于效益和质量的追求等成为主流。随着上海、北京等核心城市疫情解封,以及大尺度政策松绑潮的持续演变起效,预计最早从6月开始,楼市销售将开始筑底企稳、整体回升,房企经营困境趋于缓解。整体来看,市场最悲观的时刻已经过去,但黑暗尚未完全度过。
【关键词】缩表出清,稳健经营,促销回款
【房 地 产】业绩腰斩、盈利下滑、资金吃紧,房企经营形势异常严峻(上篇)(...(2022-06-10)
【摘要】 2021年下半年以来,从行业规则转变下的融资收紧到销售降温、债务爆雷、预售资金监管加码,再到今年以来的经济下行、疫情暴发、预期转弱等,房地产企业经营形势不断恶化。目前,除实力雄厚、财务稳健的国企央企和少数优质民企外,多数房企均陷入不同程度的经营困境、现金流危机,甚至出现实质性债务违约,部分出险的上市房企未及时披露年度财报,为历年来罕见。从典型房企披露的年报和业绩发布会表态来看,既体现了对于市场和风险的敬畏,也展现了对未来的信心,对于规模的淡化、对于高能级城市的聚焦、对于效益和质量的追求等成为主流。随着上海、北京等核心城市疫情解封,以及大尺度政策松绑潮的持续演变起效,预计最早从6月开始,楼市销售将开始筑底企稳、整体回升,房企经营困境趋于缓解。整体来看,市场最悲观的时刻已经过去,但黑暗尚未完全度过。
【关键词】严峻形势,惨淡业绩,债务风险
【房 地 产】上半年房地产数据繁荣表象背后的冷与暖(下篇)(第113期)(2021-07-26)
【摘要】 7月15日,国家统计局公布了1~6月份全国房地产开发投资和销售情况。上半年,除拿地、开工、竣工等少数指标外,商品房销售额、房地产开发投资完成额、房地产开发企业本年到位资金等多数指标绝对值均创历史同期新高,同比分别增长38.7%、15.0%、23.5%,与今年以来不断升级加码的史上最严厉调控形成鲜明对比。7月22日,韩正副总理再度重申“房住不炒”“短期不刺”,并要求全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,释放出调控继续从严的强信号。在中央坚定的调控态度和日益严厉的调控形势下,上半年房地产数据繁荣表象背后蕴含着巨大的风险,包括市场转向、分化加剧、利润率下滑、融资困难、债务违约等。尤其下半年乃至更长一段时期内,相关风险将随着行业规则的转变、供给结构的变化、调控效果的显现和数据表现的走弱等而不断暴露。
【关键词】繁荣表象,冷暖差异,从严调控,风险暴露
【房 地 产】上半年房地产数据繁荣表象背后的冷与暖(上篇)(第112期)(2021-07-26)
【摘要】 7月15日,国家统计局公布了1~6月份全国房地产开发投资和销售情况。上半年,除拿地、开工、竣工等少数指标外,商品房销售额、房地产开发投资完成额、房地产开发企业本年到位资金等多数指标绝对值均创历史同期新高,同比分别增长38.7%、15.0%、23.5%,与今年以来不断升级加码的史上最严厉调控形成鲜明对比。7月22日,韩正副总理再度重申“房住不炒”“短期不刺”,并要求全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,释放出调控继续从严的强信号。在中央坚定的调控态度和日益严厉的调控形势下,上半年房地产数据繁荣表象背后蕴含着巨大的风险,包括市场转向、分化加剧、利润率下滑、融资困难、债务违约等。尤其下半年乃至更长一段时期内,相关风险将随着行业规则的转变、供给结构的变化、调控效果的显现和数据表现的走弱等而不断暴露。
【关键词】繁荣表象,冷暖差异,从严调控,风险暴露
【房 地 产】从第七次全国人口普查数据看房地产行业未来发展方向(下篇)(第...(2021-06-04)
【摘要】 5月11日,国家统计局发布第七次全国人口普查数据,包括全国总人口、分地区人口、城镇化率、人口年龄结构、性别构成、受教育情况等多个指标。其中反映的人口增速持续放缓,人口加快向重点城市群集聚,流动人口规模不断扩大,以及家庭结构小型化、老龄化、少子化、不婚化、高素质化等趋势,均将对房地产行业发展产生深远影响。5月31日,中央政治局会议提出进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国的人口结构。但由于错过调整人口政策的最佳时机,“三孩”政策不会对人口趋势产生实质性影响。在当前的人口形势和趋势下,预计房地产市场增量空间趋于下降,区域间、城市间市场将加剧分化,适小化、适老化、保障性、租赁性、改善性等适合人口特点的产品需求将不断增加,多元化、品质化供应将成为未来趋势。
【关键词】老龄化,少子化,养老需求,改善性需求
【房 地 产】从第七次全国人口普查数据看房地产行业未来发展方向(上篇)(第...(2021-06-04)
【摘要】 5月11日,国家统计局发布第七次全国人口普查数据,包括全国总人口、分地区人口、城镇化率、人口年龄结构、性别构成、受教育情况等多个指标。其中反映的人口增速持续放缓,人口加快向重点城市群集聚,流动人口规模不断扩大,以及家庭结构小型化、老龄化、少子化、不婚化、高素质化等趋势,均将对房地产行业发展产生深远影响。5月31日,中央政治局会议提出进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国的人口结构。但由于错过调整人口政策的最佳时机,“三孩”政策不会对人口趋势产生实质性影响。在当前的人口形势和趋势下,预计房地产市场增量空间趋于下降,区域间、城市间市场将加剧分化,适小化、适老化、保障性、租赁性、改善性等适合人口特点的产品需求将不断增加,多元化、品质化供应将成为未来趋势。
【关键词】人口增速,人口集聚,增量市场,租赁需求
【房 地 产】盈利和资金压力加大,房地产将向普通行业回归(二)(第161期)(2020-11-13)
【摘要】 近几年来,从2016年“930”新政、2017年“317”新政开始,随着房地产调控从局部向全面收紧,尤其是“房住不炒”“短期不刺”等政策基调陆续确立,以及房地产去杠杆持续推进,房地产企业经营环境逐步恶化,增收不增利的局面不断加剧,盈利和资金压力明显加大。尤其是今年开始进入偿债高峰,从年初的新冠肺炎疫情冲击,再到9月试行的“三道红线”融资管理新规,房地产企业销售去化和偿债压力异常凸显。后续随着“三道红线”全面铺开,房地产行业游戏规则将随之发生改变,以往依赖地价房价大幅上涨获取超额收益的高周转、高负债、高杠杆开发销售模式无法持续,市场竞争将回归到产品和服务层面,加快回款、压降负债将成为工作重点,市场分化态势和优势劣汰机制将进一步强化,房地产行业将加快向普通行业回归。
【关键词】房住不炒,三道红线,管理红利,存量时代
【房 地 产】盈利和资金压力加大,房地产将向普通行业回归(一)(第160期)(2020-11-13)
【摘要】 近几年来,从2016年“930”新政、2017年“317”新政开始,随着房地产调控从局部向全面收紧,尤其是“房住不炒”“短期不刺”等政策基调陆续确立,以及房地产去杠杆持续推进,房地产企业经营环境逐步恶化,增收不增利的局面不断加剧,盈利和资金压力明显加大。尤其是今年开始进入偿债高峰,从年初的新冠肺炎疫情冲击,再到9月试行的“三道红线”融资管理新规,房地产企业销售去化和偿债压力异常凸显。后续随着“三道红线”全面铺开,房地产行业游戏规则将随之发生改变,以往依赖地价房价大幅上涨获取超额收益的高周转、高负债、高杠杆开发销售模式无法持续,市场竞争将回归到产品和服务层面,加快回款、压降负债将成为工作重点,市场分化态势和优势劣汰机制将进一步强化,房地产行业将加快向普通行业回归。
【关键词】房住不炒,三道红线,管理红利,存量时代
【房 地 产】“新基建”加速房地产数字化转型,房地产科技将加快应用赋能(二...(2020-07-17)
【摘要】 继3月4日中央政治局常委会会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度后,5月22日,新型基础设施建设首次写入“两会”政府工作报告,凸显了“新基建”的战略地位。在疫情对社会经济造成较大冲击的背景之下,“新基建”已然成为稳增长的重要力量。与此同时,“新基建”也在加快向传统行业渗透和赋能,体现了数字化、智能化、高端化的产业转型趋势。对于房地产行业来说,“新基建”既可以通过完善信息基础设施建设提升区块竞争力,进而带动房地产市场空间和价值的提升,又可以通过应用数字化技术提高开发企业的精细化管理和增值化服务水平,并引导其融合“新基建”领域拓展新的业务方向。预计在“新基建”热潮下,房地产科技将加快迭代升级和推广应用,房地产行业将加快数字化转型,进而实现降本增效和高质量发展。
【关键词】新基建,房地产科技,数字化转型
【房 地 产】“新基建”加速房地产数字化转型,房地产科技将加快应用赋能(一...(2020-07-17)
【摘要】 继3月4日中央政治局常委会会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度后,5月22日,新型基础设施建设首次写入“两会”政府工作报告,凸显了“新基建”的战略地位。在疫情对社会经济造成较大冲击的背景之下,“新基建”已然成为稳增长的重要力量。与此同时,“新基建”也在加快向传统行业渗透和赋能,体现了数字化、智能化、高端化的产业转型趋势。对于房地产行业来说,“新基建”既可以通过完善信息基础设施建设提升区块竞争力,进而带动房地产市场空间和价值的提升,又可以通过应用数字化技术提高开发企业的精细化管理和增值化服务水平,并引导其融合“新基建”领域拓展新的业务方向。预计在“新基建”热潮下,房地产科技将加快迭代升级和推广应用,房地产行业将加快数字化转型,进而实现降本增效和高质量发展。
【关键词】新基建,房地产科技,数字化转型
【房 地 产】本轮调控以来全国房价运行的主要特征、影响因素及趋势判断(三)...(2020-04-13)
【摘要】 新冠肺炎疫情爆发以来,我国房地产市场受到了巨大冲击。伴随着房地产的正负面新闻频频被报导,关于楼市的声音不绝于耳,对于房价是涨是跌出现了截然不同的观点。在极具不确定性的行情面前,一度呈现机构看涨、媒体看跌、官方求稳的局面。4月9日、10日,《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、3月M2数据先后发布,更是进一步加剧了关于楼市和房价的讨论。实际上,如果从以往的历史经验来看,在宽松的货币政策环境下,房价上涨的可能性极大。但基于当前的现实情况、行业基本面和调控政策基调来看,年内全国房价涨幅整体回落、不同区域走势分化的可能性较大。中长期来看,伴随着外部宏观环境、内部调控机制和行业发展阶段的变化,尤其是存量时代和租赁并举时代的到来,大涨普涨的时代已经结束,分化将成为新的主题,大都市圈和区域中心城市将成为发展核心。
【关键词】最严调控,最长上涨,疫情冲击,货币宽松,房住不炒,走势分化