中国行业发展报告

【摘要】　　此前在房地产市场“蒙眼狂奔”、快速扩张的“美好”时期，“碧恒万融”一度霸榜房地产销售排行前四甲多年。然而时过境迁，从2021年下半年中国恒大引爆房地产行业债务危机，致使房地产市场陷入深度调整至今，“碧恒万融”四家巨头已有三家爆雷。即便集行业先行者、领头羊、优等生等头衔于一身的万科也难以独善其身，近期亦因美元债价格大幅下跌而遭受市场猜疑。如果说房企融资“三道红线”是压倒骆驼的最后一根“稻草”，那么中国恒大、融创中国由于过度加杠杆、过度扩张、过度并购、过度多元化或过度财务操作而爆雷在很大一部分上属咎由自取。但碧桂园爆雷显然更多是被房地产销售和信用这两场危机“殃及池鱼”。那么，基本面稳如磐石的万科会成为下一个吗？11月6日，万科召开线上会议，深圳国资委立场鲜明地表示有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险，无疑给资本市场吃下了一颗“定心丸”。混合所有制企业的背景成为万科力挽狂澜、避免爆雷的巨大优势。作为中国楼市的标杆和灯塔，万科不会倒也不能倒。对于坚持稳健经营但受行业危机波及而已出险，或即将出险的房企而言，显然也需要深圳国资委这样的“白马骑士”进场纾困，否则单靠自身的力量和纯市场化的手段，将很难走出债务泥沼。

【关键词】过度举债，三道红线，债务爆雷

【摘要】　　2023年以来，房地产销售先扬后抑，融资政策利好频出但较难落地，开发企业资金链和偿债压力巨大，销售和投资规模与往年相比均明显缩量。继2022年年报录得上市房地产开发企业“减收又减利”的史上最惨淡业绩之后，2023年半年报的表现仍未出现明显改善。虽然营业收入由上年度的下滑恢复为同比增长，但盈利状况仍在恶化。毛利率持续下滑、财务费用继续上升、资产减值损失大幅增加、投资收益下降等因素叠加，导致上市房地产开发企业亏损面进一步扩大，偿债和资金压力整体较大，经营形势异常严峻。8月末以来，“认房不认贷”、换购个税减免、降低首付比例和贷款利率、降低存量首套商业住房贷款利率等重大政策利好相继落地，核心一二线城市基本全部执行“认房不认贷”，甚至全面取消限购限售政策，有利于房地产企业抓住窗口期全力去化。但也要看到，在当前的经济形势、收入和房价预期下，房地产销售大幅反弹的可能性不大，且不同城市的恢复程度趋于明显分化。对于诸多资金链紧张的房企而言，如果销售去化不能复苏、融资渠道不能恢复、盈利能力不能回升，能够继续支撑（不爆雷）的时间已经不多。

【关键词】盈利下滑，偿债压力，资金紧张

【摘要】　　2023年以来，房地产销售先扬后抑，融资政策利好频出但较难落地，开发企业资金链和偿债压力巨大，销售和投资规模与往年相比均明显缩量。继2022年年报录得上市房地产开发企业“减收又减利”的史上最惨淡业绩之后，2023年半年报的表现仍未出现明显改善。虽然营业收入由上年度的下滑恢复为同比增长，但盈利状况仍在恶化。毛利率持续下滑、财务费用继续上升、资产减值损失大幅增加、投资收益下降等因素叠加，导致上市房地产开发企业亏损面进一步扩大，偿债和资金压力整体较大，经营形势异常严峻。8月末以来，“认房不认贷”、换购个税减免、降低首付比例和贷款利率、降低存量首套商业住房贷款利率等重大政策利好相继落地，核心一二线城市基本全部执行“认房不认贷”，甚至全面取消限购限售政策，有利于房地产企业抓住窗口期全力去化。但也要看到，在当前的经济形势、收入和房价预期下，房地产销售大幅反弹的可能性不大，且不同城市的恢复程度趋于明显分化。对于诸多资金链紧张的房企而言，如果销售去化不能复苏、融资渠道不能恢复、盈利能力不能回升，能够继续支撑（不爆雷）的时间已经不多。

【关键词】销售下滑，融资受阻，增收不增利

【摘要】　　今年以来，房地产市场先扬后抑，房企销售和再融资形势持续恶化，房企经营及债务问题愈发严重。尤其近期碧桂园、远洋集团两大代表性房企债务相继爆雷，对于整个地产圈带来了巨大的震动。虽然两者逾期支付的债券仍在宽限期内，但流动性风险已然暴露，且其代表的是行业的普通现象。预示着在苦撑两年之后，在房地产市场深度降温的背景下，更大范围的民营房企甚至国资房企债务爆雷隐而待发。当高负债遭遇信用挤兑和低周转，叠加偏向三四线城市的布局，多数民营房企与碧桂园一样，均面临着巨大的经营和债务风险，债务爆雷也是迟早的事。就当前的形势来看，需求提振和房企纾困已刻不容缓。未来房企债务风险化解离不开更多支持性政策出台，房企纾困则需要更加系统的差异化制度性安排，否则房企信用风险仍无法得到有效控制。

【关键词】信用挤兑，低周转，房企纾困

【摘要】　　今年以来，房地产市场先扬后抑，房企销售和再融资形势持续恶化，房企经营及债务问题愈发严重。尤其近期碧桂园、远洋集团两大代表性房企债务相继爆雷，对于整个地产圈带来了巨大的震动。虽然两者逾期支付的债券仍在宽限期内，但流动性风险已然暴露，且其代表的是行业的普通现象。预示着在苦撑两年之后，在房地产市场深度降温的背景下，更大范围的民营房企甚至国资房企债务爆雷隐而待发。当高负债遭遇信用挤兑和低周转，叠加偏向三四线城市的布局，多数民营房企与碧桂园一样，均面临着巨大的经营和债务风险，债务爆雷也是迟早的事。就当前的形势来看，需求提振和房企纾困已刻不容缓。未来房企债务风险化解离不开更多支持性政策出台，房企纾困则需要更加系统的差异化制度性安排，否则房企信用风险仍无法得到有效控制。

【关键词】资金紧张，债务爆雷，，碧桂园

【摘要】　　近三年来，房地产行业内外部发展环境发生了巨大变化。短期来看，经济下行压力加大，住房增量需求降档，行业风险仍在出清；中长期来看，城镇化和人口发展进入新阶段，房地产需求中枢整体下行。虽然今年一季度房地产市场整体企稳，但二季度以来企稳态势明显弱化。在当前的经济环境和市场预期下，不管是行业供需、投融资，还是企业经营等均明显分化。具体表现为：供给表现远弱于需求，不同区域、城市销售表现差别较大，房企拿地意愿和土拍市场明显分化，民营房企融资形势异常严峻，上市房企经营效益显著下滑，不少房企触发“面值退市”，三四线城市去化压力巨大。整体来看，房地产市场已进入大分化时代。短期来看，市场预期和行业信用恢复尚待时日，市场分化将给楼市企稳带来更大的不确定性，为市场注入信心至关重要。中长期来看，房地产市场已进入存量房和租购并举时代，分化将成为房地产市场的最大特征，人口迁移规律决定区域分化将成为常态，改善房（商品房）和刚需房（保障房）或分化为两个市场，房企分化背后的竞争格局也将重塑。

【关键词】区域分化，两个市场，竞争格局

【摘要】　　近三年来，房地产行业内外部发展环境发生了巨大变化。短期来看，经济下行压力加大，住房增量需求降档，行业风险仍在出清；中长期来看，城镇化和人口发展进入新阶段，房地产需求中枢整体下行。虽然今年一季度房地产市场整体企稳，但二季度以来企稳态势明显弱化。在当前的经济环境和市场预期下，不管是行业供需、投融资，还是企业经营等均明显分化。具体表现为：供给表现远弱于需求，不同区域、城市销售表现差别较大，房企拿地意愿和土拍市场明显分化，民营房企融资形势异常严峻，上市房企经营效益显著下滑，不少房企触发“面值退市”，三四线城市去化压力巨大。整体来看，房地产市场已进入大分化时代。短期来看，市场预期和行业信用恢复尚待时日，市场分化将给楼市企稳带来更大的不确定性，为市场注入信心至关重要。中长期来看，房地产市场已进入存量房和租购并举时代，分化将成为房地产市场的最大特征，人口迁移规律决定区域分化将成为常态，改善房（商品房）和刚需房（保障房）或分化为两个市场，房企分化背后的竞争格局也将重塑。

【关键词】经济下行，需求降档，市场分化

【摘要】　　近两年来，随着房地产行业进入深度调整期，传统高杠杆重资产开发销售业务备受冲击，行业融资压力、去化压力、资金链压力陡增，房企盈利空间大大下滑。但也要看到，在诸多房企出险或违约爆雷的过程中，项目纾困、资本代建等机会不断增多，轻资产运营、抗周期性、高利润率的房地产代建业务日益受到主流房企青睐，并呈现良好增长态势。不少房企纷纷入局或加速布局，成为轻资产化转型的主要方向之一。今年2月11日，上坤集团宣布将布局共建管理业务，这也意味着其正式入局代建市场。去年以来，龙湖集团、中梁控股等多家头部房企纷纷新增代建平台，进军代建赛道。截至2022年末，已有超过60家品牌房企布局代建业务。中长期来看，在加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的大背景下，不管从增量市场还存量市场，亦或是住房保障类、地方平台类、项目纾困类、投建分离类、城市更新类等不同类别的实际代建需求来看，未来房地产代建市场均具有可观的发展前景和成长空间。

【关键词】代建市场，项目纾困，资本代建

【摘要】　　近两年来，随着房地产行业进入深度调整期，传统高杠杆重资产开发销售业务备受冲击，行业融资压力、去化压力、资金链压力陡增，房企盈利空间大大下滑。但也要看到，在诸多房企出险或违约爆雷的过程中，项目纾困、资本代建等机会不断增多，轻资产运营、抗周期性、高利润率的房地产代建业务日益受到主流房企青睐，并呈现良好增长态势。不少房企纷纷入局或加速布局，成为轻资产化转型的主要方向之一。今年2月11日，上坤集团宣布将布局共建管理业务，这也意味着其正式入局代建市场。去年以来，龙湖集团、中梁控股等多家头部房企纷纷新增代建平台，进军代建赛道。截至2022年末，已有超过60家品牌房企布局代建业务。中长期来看，在加快建立租购并举住房制度、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的大背景下，不管从增量市场还存量市场，亦或是住房保障类、地方平台类、项目纾困类、投建分离类、城市更新类等不同类别的实际代建需求来看，未来房地产代建市场均具有可观的发展前景和成长空间。

【关键词】下行周期，管理红利，发展模式

【摘要】　　2022年，房地产行业经受了前所未有的挑战，开发企业无异于经历了一场“生死劫”。不管是外部经济环境、疫情环境，还是内部市场环境、信用环境，亦或是供需两端的信心和市场预期等，均呈现明显的恶化甚至出现恶性循环，并使得房地产行业全面大幅降温。诸多房企不得不同时面对债务到期、保交楼、去化受挫、房价下跌、信用滑坡、融资低迷、资金链紧张等多重困境，并大多陷入债务违约和流动性危机。值得一提的是，去年商品房销售面积、销售额双双从18亿、18万亿级别降至13亿、13万亿级别，房地产开发企业房屋新开工面积规模首次低于商品房销售面积，均预示着增量增长时代的结束。不过也要看到，去年11月以来，中央高层重提房地产业的国民经济支柱产业地位，并将居住消费作为扩大内需的重要抓手，将稳楼市作为防范化解重大经济金融风险的重中之重。展望2023年，随着“金融十六条”、房企融资“三支利箭”和“四项行动”计划等重大政策利好的陆续出台和加速落地，房地产行业信用和市场信心有望逐步得到修复，优质房企资产负债表也将迎来全面改善。

【关键词】销售降温，融资腰斩，信用滑坡

【摘要】　　考虑到房地产行业已进入增量收缩、压降杠杆、模式转变的新阶段，开发企业重资产投资养老地产项目将更加谨慎，险资持续布局养老地产的积极性显然更高。养老地产将从重开发向重运营的模式转变，从重资产向轻资产的模式转变，盈利难题的解决离不开政策支持和轻资产输出。未来“投资方重资产、运营方轻资产”的专业化分工运营模式将成为养老地产发展的主流，尤其轻资产业务的发展空间和辐射范围异常庞大。此外，医养结合、智慧养老也将成为养老地产发展的必选项和突出特征。

【关键词】重运营，轻资产，专业化

【摘要】　　近年来，地产企业、保险公司、养老服务机构、医疗机构等纷纷布局养老地产领域，地产企业和保险公司是主要参与者，重资产开发运营占据主导。盈利模式以租和售为主，除直接销售部分可以快速回笼资金外，持有部分和运营环节的盈利难问题较为突出，与养老地产项目综合成本高、入住率低、投资回报期长等有极大关系。不过也要看到，随着1962～1976年出生的消费观念超前、支付能力较强的“新老人”迎来退休高峰，未来很长一段时期内，机构养老需求将不断增长，养老地产市场的多元化成长空间巨大。

【关键词】养老社区，重资产，盈利难

【摘要】　　目前，我国已进入深度老龄化社会，并处于急速老龄化阶段，老年人口抚养比超过20%，老年人空巢家庭占比超半数，失能老人数量超过4000万，预计到2035年前后将进入重度老龄化社会，机构养老需求空间巨大。党的二十大报告指出，实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务。养老地产作为养老事业和养老产业的重要组成部分，以及机构养老的重要组织形式，也是政策支持的重点内容之一。《国家积极应对人口老龄化中长期规划》明确提出，支持社会资本投资兴办养老机构，引导规范金融、地产企业进入养老市场。发展包括养老地产在内的养老事业和养老产业，符合以人民为中心的发展思想、增进人民福祉的发展要求和老有所养、老有所医等发展目标。

【关键词】深度老龄化，机构养老，国家战略

【摘要】　　9月16日，国家统计局最新数据显示，8月，房地产市场继续筑底，供需指标表现异常低迷，70个大中城市房价环比跌幅明显扩大，下行态势仍在延续。但也要看到，支撑房地产市场筑底企稳的积极信号不断增多。宏观经济方面，9月，制造业采购经理指数（PMI）升至50.1%，重返扩张区间。中央态度方面，9月28日，国务院常务会议一个月来第四次强调，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。保交楼方面，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。信贷支持方面，9月23日，银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。房企融资方面，9月21日，旭辉集团完成2022年度第二期中期票据簿记建档工作，发行规模12亿元，为中债增进公司通过全额担保方式支持民营房企发行的第五笔债券。未来一段时期，政策松绑、信贷改善等种种积极因素将持续释放、不断叠加，再加上房企年末全力促销、冲刺抢收的阵势，预计房地产市场将加快筑底企稳，未来几个月的数据表现将逐步好转，至少降温态势不会再加剧。

【关键词】下行态势，积极信号，筑底企稳

【摘要】　　上半年房地产市场继续延续下行趋势，房地产投资增速由正转负，房地产销售深度下滑。二季度开始各地优化调整因城施策政策措施，金融对房地产市场的支持力度有所加强，随着疫情防控情况好转，房地产市场各项指标自5月开始连续环比快速上升。展望下半年，房地产市场下行压力依然较大，房企债务风险不减，但随着调控政策效果持续显现，房地产开始进入修复通道。房地产调控应在坚持“房住不炒”定位基础上，积极解决当前市场存在的问题，继续加快完善长效机制。

【关键词】债务，地方政府，集体停贷

【摘要】　　今年以来，房地产销售大幅降温，房企外部融资显著下滑，而到期债务仍处历史高位，行业信用风险持续发酵演变。一方面，7月中上旬全国多地业主因项目停工烂尾宣布将断供停贷，表明“保交楼”压力依然较大，引发了全社会的广泛关注和热议，也引起了地方政府、金融监管部门乃至中央政府的高度重视；另一方面，7月以来仍有融信中国、宝龙地产、龙光集团等千亿或百强房企正式宣布违约，表明房企债务问题依然严重，上半年惨淡的销售回款未能给出险房企提供应有的支持，房企竭力“自救”也未能取得应有的成效。不过要看到，7月28日中央政治局会议首次提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，表明下半年稳楼市、保交楼力度将明显加大。可以预期的是，下半年房地产市场将整体企稳，尤其销售端、融资端将率先改善，叠加“保交楼”工作的深入推进，房企信用风险将逐步缓解，但真正化解仍需时日，需要地方政府、地方国资、商业银行、资产管理公司、房地产企业等协同发力。如果本轮销售回暖势头较好，且地方主动化债力度较大，预计最早明年上半年房企信用状况将得到明显改观。

【关键词】保交楼，市场企稳，多方合力

【摘要】　　今年以来，房地产销售大幅降温，房企外部融资显著下滑，而到期债务仍处历史高位，行业信用风险持续发酵演变。一方面，7月中上旬全国多地业主因项目停工烂尾宣布将断供停贷，表明“保交楼”压力依然较大，引发了全社会的广泛关注和热议，也引起了地方政府、金融监管部门乃至中央政府的高度重视；另一方面，7月以来仍有融信中国、宝龙地产、龙光集团等千亿或百强房企正式宣布违约，表明房企债务问题依然严重，上半年惨淡的销售回款未能给出险房企提供应有的支持，房企竭力“自救”也未能取得应有的成效。不过要看到，7月28日中央政治局会议首次提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，表明下半年稳楼市、保交楼力度将明显加大。可以预期的是，下半年房地产市场将整体企稳，尤其销售端、融资端将率先改善，叠加“保交楼”工作的深入推进，房企信用风险将逐步缓解，但真正化解仍需时日，需要地方政府、地方国资、商业银行、资产管理公司、房地产企业等协同发力。如果本轮销售回暖势头较好，且地方主动化债力度较大，预计最早明年上半年房企信用状况将得到明显改观。

【关键词】资金紧张，信用风险，断贷停工

【摘要】　　2021年下半年以来，从行业规则转变下的融资收紧到销售降温、债务爆雷、预售资金监管加码，再到今年以来的经济下行、疫情暴发、预期转弱等，房地产企业经营形势不断恶化。目前，除实力雄厚、财务稳健的国企央企和少数优质民企外，多数房企均陷入不同程度的经营困境、现金流危机，甚至出现实质性债务违约，部分出险的上市房企未及时披露年度财报，为历年来罕见。从典型房企披露的年报和业绩发布会表态来看，既体现了对于市场和风险的敬畏，也展现了对未来的信心，对于规模的淡化、对于高能级城市的聚焦、对于效益和质量的追求等成为主流。随着上海、北京等核心城市疫情解封，以及大尺度政策松绑潮的持续演变起效，预计最早从6月开始，楼市销售将开始筑底企稳、整体回升，房企经营困境趋于缓解。整体来看，市场最悲观的时刻已经过去，但黑暗尚未完全度过。

【关键词】缩表出清，稳健经营，促销回款

【摘要】　　2021年下半年以来，从行业规则转变下的融资收紧到销售降温、债务爆雷、预售资金监管加码，再到今年以来的经济下行、疫情暴发、预期转弱等，房地产企业经营形势不断恶化。目前，除实力雄厚、财务稳健的国企央企和少数优质民企外，多数房企均陷入不同程度的经营困境、现金流危机，甚至出现实质性债务违约，部分出险的上市房企未及时披露年度财报，为历年来罕见。从典型房企披露的年报和业绩发布会表态来看，既体现了对于市场和风险的敬畏，也展现了对未来的信心，对于规模的淡化、对于高能级城市的聚焦、对于效益和质量的追求等成为主流。随着上海、北京等核心城市疫情解封，以及大尺度政策松绑潮的持续演变起效，预计最早从6月开始，楼市销售将开始筑底企稳、整体回升，房企经营困境趋于缓解。整体来看，市场最悲观的时刻已经过去，但黑暗尚未完全度过。

【关键词】严峻形势，惨淡业绩，债务风险

【摘要】　　7月15日，国家统计局公布了1～6月份全国房地产开发投资和销售情况。上半年，除拿地、开工、竣工等少数指标外，商品房销售额、房地产开发投资完成额、房地产开发企业本年到位资金等多数指标绝对值均创历史同期新高，同比分别增长38.7%、15.0%、23.5%，与今年以来不断升级加码的史上最严厉调控形成鲜明对比。7月22日，韩正副总理再度重申“房住不炒”“短期不刺”，并要求全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，释放出调控继续从严的强信号。在中央坚定的调控态度和日益严厉的调控形势下，上半年房地产数据繁荣表象背后蕴含着巨大的风险，包括市场转向、分化加剧、利润率下滑、融资困难、债务违约等。尤其下半年乃至更长一段时期内，相关风险将随着行业规则的转变、供给结构的变化、调控效果的显现和数据表现的走弱等而不断暴露。

【关键词】繁荣表象，冷暖差异，从严调控，风险暴露